天健集团（000090）：特区建工、城市建设、房地产开发、城市服务与地产减值压力

研究摘要

研究对象：000090 天健集团
首次发布：2026年7月14日
数据截止：2026年3月31日；年度数据截止2025年12月31日；重大事项核验至2026年7月7日债券跟踪评级报告。
最近核验：2026年7月14日
档案状态：持续跟踪
公司类型：深圳地方国资控股的城市建设、房地产开发和城市服务综合平台。
核心标签：深圳国资, 特区建工, 城市建设, 建筑施工, 房地产开发, 城市服务, 城市更新, 存货跌价, 合同资产

一句话结论：天健集团的底盘是深圳国资建工平台，业务能力和信用支持仍在；但当前利润弹性被房地产周期明显压住。2025年公司收入225.01亿元、同比增长5.36%，归母净利润却降至2.23亿元、同比下降63.99%，核心拖累是房地产毛利率下行和地产项目减值。2026年一季度收入增长27.89%，但归母净利润亏损2331万元，说明“收入规模修复”还没有转化成“利润修复”。后续关键看地产去化和减值是否见底、施工回款是否改善、合同资产和存货能否继续压降，以及城市更新和城市服务能否成为新的稳定利润来源。

事实边界：本文经营和财务数据主要来自深圳市天健（集团）股份有限公司2025年年度报告、2026年第一季度报告、2026年第一季度建筑业经营情况简报、竞得土地使用权公告、2026年债券跟踪评级报告、控股股东申请变更避免同业竞争承诺公告和董事长离任公告。涉及“地产减值出清”“订单回款”“城市更新转型”等内容，属于本站依据公开资料作出的分析，不代表公司承诺，也不构成投资建议。

一、天健集团基本信息

项目	内容
股票代码	000090
股票简称	天健集团
公司全称	深圳市天健（集团）股份有限公司
法定代表人	郑晓生
注册地址	深圳市福田区莲花街道紫荆社区红荔路7019号天健商务大厦19楼
办公地址	深圳市福田区莲花街道紫荆社区红荔路7019号天健商务大厦16、17、18、19、20楼
公司网站	www.tagen.cn
电子邮箱	[email protected]
2025年审计机构	致同会计师事务所（特殊普通合伙）
财务报告审计意见	标准的无保留意见
内部控制审计意见	未被出具非标准意见

天健集团不是单一地产公司，也不是纯施工企业。它的业务由三条线构成：城市建设、综合开发和城市服务。城市建设负责市政道路、市政管网、桥梁隧道、水环境、园林绿化等基础设施施工；综合开发主要是房地产开发、代建代开发和城市更新；城市服务则覆盖基础设施管养、一级土地整备、商业运营、物业服务等。

这家公司有深圳国资背景，也有较强工程履约经验，但它的利润弹性并不完全由施工订单决定。2025年公司收入中，房地产销售已经超过建筑施工，且房地产毛利率下降和存货跌价准备成为利润波动的核心变量。因此，研究天健集团要同时看“订单”和“货值”，还要看“回款”和“减值”。

二、股权结构：特区建工控股，深圳市国资委实际控制

项目	公开资料口径	研究含义
控股股东	深圳市特区建工集团有限公司	公司属于深圳市属建工体系上市平台
实际控制人	深圳市人民政府国有资产监督管理委员会	地方国资信用支持较强
控股股东质押	年报披露不适用，无达到80%质押比例情形	控制权稳定性较高
控股股东其他上市公司	特区建工直接持有广田集团22%股权	同业竞争承诺和业务边界需要持续跟踪
债券评级	2026年跟踪评级维持主体信用等级AA+，评级展望稳定	信用资质仍强，但评级报告关注地产减值和施工回款

天健集团在特区建工体系内的重要性较高。2026年跟踪评级报告认为，公司是特区建工的重要子公司，建筑施工、地产开发及城市服务业务属于特区建工战略规划的核心业务；在公司面临债务困难时，特区建工提供特殊支持的意愿非常强。这是天健集团信用边际的重要来源。

但国资信用不是利润保证。评级报告同时关注到，房地产及建筑行业持续调整拖累公司净利润，房地产销售下滑叠加建筑施工回款显著放缓，经营压力有所上升。这句话其实很关键：天健集团的问题不是“有没有信用”，而是“主业利润何时重新变厚”。

三、业务结构：房地产收入最大，施工订单提供底盘

业务类别	2025年收入	收入占比	同比变化	毛利率
建筑施工业	106.66亿元	43.50%	-7.45%	7.89%
房地产业	118.88亿元	48.49%	+15.31%	16.69%
物业租赁业	3.91亿元	1.59%	-7.12%	35.55%
棚改项目管理服务	0.50亿元	0.20%	+32.99%	年报披露口径
其他城市服务业	15.23亿元	6.21%	+4.05%	年报披露口径

2025年，天健集团收入增长主要靠房地产项目竣工结转，但利润却被地产毛利率下降和减值吞掉。房地产业收入同比增长15.31%，但毛利率降至16.69%，同比下降10.53个百分点；建筑施工收入同比下降7.45%，毛利率7.89%，施工业务仍是规模底盘，但本身利润率并不高。

城市服务业务体量还不算大，但它是天健转型的重要方向。公司城市服务包括城市基础设施管养、一级土地整备、商业运营和物业服务。2025年，公司新拓展2个城中村改造前期服务项目，罗湖二线插花地及八所学校代建项目实现完工。这个板块短期还难以完全替代地产利润，但长期更符合深圳存量城市更新和城市运营需求。

四、城市建设：2025年新中标85.85亿元，2026年一季度订单继续补充

订单指标	金额或数量	研究含义
2025年新中标合同	164项，合同金额85.85亿元	施工业务仍有订单补充，但行业整体下行
2025年在建项目	224项，未完工部分金额193.98亿元	订单储备对收入有支撑
2026年一季度新签订单	28个，15.49亿元	施工承包和道路日常养护贡献
截至2026年3月末已签约未完工订单剩余金额	210个，187.37亿元	未来施工收入仍有可见度
截至2026年3月末已中标未签约订单	40个，15.11亿元	潜在订单储备

城市建设业务的优点是订单可见度较高，缺点是毛利率低、回款周期长。2025年公司新中标项目包括污水处理厂、学校、道路、市政管网、医院、储能电站、保障房配套学校、碧道工程等，客户多为政府、国企或产业项目主体，项目质量相对较好。

但建筑施工行业整体仍承压。2026年评级报告指出，房地产持续低迷拖累建工行业，基建投资整体承压；施工业务回款显著放缓，是公司经营现金流下行的重要原因。对天健集团来说，订单不只是“签下来”，更重要的是“做完能不能及时结算和回款”。

五、综合开发：收入结转增加，但毛利率和减值压力是核心

2025年，公司综合开发业务主要在建项目2个，计容建筑面积36.83万平方米；主要在售项目23个，计容建筑面积336.66万平方米，累计结转建筑面积207.51万平方米，未结转建筑面积97.58万平方米。新增土地储备方面，公司2025年取得深圳光明A509-0074宗地项目，土地总价19.94亿元，公司权益比例30%。

2026年4月，公司全资公司深圳市天智置地有限公司又以13.78亿元竞得深圳市龙华区A808-0035地块，土地面积13,077.67平方米，计容建筑面积44,460平方米，其中住宅40,420平方米。这说明公司仍在深圳核心区域补充开发资源，但在地产下行周期里，拿地质量、售价假设和去化速度会直接决定后续利润安全边际。

地产板块最大的风险是减值。2025年公司资产减值损失9.24亿元，主要为地产项目减值；评级报告进一步披露，2025年公司计提存货跌价准备8.78亿元，其中对苏州泓悦府计提7.17亿元。也就是说，利润下滑并不是收入不足，而是前期高成本项目在当前市场环境下需要重新估值。

六、2025年财务表现：收入增长，利润和现金流大幅承压

核心指标	2025年	同比变化	研究解读
营业收入	225.01亿元	+5.36%	房地产结转增加带动收入增长
归母净利润	2.23亿元	-63.99%	地产毛利下降和减值侵蚀利润
扣非归母净利润	1.71亿元	-71.41%	主营盈利能力明显下降
经营活动现金流净额	1.67亿元	-85.37%	施工回款和地产销售回款压力加大
基本每股收益	0.0695元	-73.44%	每股盈利大幅下滑
加权平均净资产收益率	1.14%	-3.14个百分点	ROE降至较低水平

2025年天健集团最需要重视的是“收入和利润背离”：收入还在增长，但归母净利润和扣非净利润都大幅下滑。这种背离通常意味着收入质量下降、毛利率下滑、减值增加或费用压力上升。天健集团的情况主要是房地产项目毛利下滑和存货跌价准备。

现金流也值得警惕。2025年经营活动现金流净额只有1.67亿元，同比下降85.37%；评级报告指出，2025年房地产项目销售规模大幅下滑叠加施工业务回款放缓，拉低经营活动净现金流入规模。公司虽然有深圳国资背景，但经营现金流的改善仍然要靠项目去化、工程结算和回款。

七、资产负债表：合同资产和存货仍是观察重点

资产负债项目	2025年末	2026年一季度末	观察重点
总资产	574.14亿元	567.40亿元	资产规模继续收缩
归母净资产	145.27亿元	144.42亿元	基本稳定
货币资金	93.78亿元	93.40亿元	账面资金较充足
合同资产	152.03亿元	162.95亿元	施工业务结算和回款压力
存货	147.49亿元	134.18亿元	地产项目去化和跌价风险
合同负债	33.43亿元	39.52亿元	预收款和未来结转收入
长期借款	87.02亿元	81.30亿元	债务压力仍需关注
资产负债率	74.27%	评级报告披露2026Q1约74.17%	仍处较高水平，但较2024年下降

天健集团的资产负债表里，两个科目最重要：合同资产和存货。合同资产反映施工业务已完工未结算、结算进度和回款安排；存货主要对应地产项目，决定未来结转收入，也承担价格下行和去化不及预期带来的跌价风险。

2025年末，公司合同资产152.03亿元，占总资产26.48%；存货147.49亿元，占总资产25.69%。到2026年一季度末，合同资产进一步升至162.95亿元，存货降至134.18亿元。存货下降说明地产项目结转和去化推进，但合同资产上升则提醒施工结算回款仍需跟踪。

八、2026年一季度：收入增长但转亏，修复还未确认

指标	2026年一季度	同比变化	解读
营业收入	36.90亿元	+27.89%	收入端明显增长
归母净利润	-2331万元	-157.80%	由盈转亏
扣非归母净利润	-3827万元	-202.63%	主营仍承压
经营活动现金流净额	-1.60亿元	同比改善89.96%	仍为流出，但较上年同期明显改善
短期借款	1.97亿元	较年初-78.46%	偿还到期短期借款
合同资产	162.95亿元	较年初增加	回款和结算压力仍在

2026年一季度收入增长并不弱，但利润转亏，说明业务修复还没有确认。对于建筑地产混合型公司，一季度本来就容易受项目结转节奏影响，但扣非亏损意味着主营盈利还需要更多季度验证。

一季度建筑业经营简报提供了另一个角度：公司一季度新签订单15.49亿元，截至3月末已签约未完工订单剩余金额187.37亿元，已中标未签约订单15.11亿元。订单储备还在，但要转化为利润和现金流，还需要施工毛利、结算和回款三关一起过。

九、主要风险与后续跟踪框架

地产减值风险：2025年资产减值损失9.24亿元，评级报告披露存货跌价准备8.78亿元，其中苏州泓悦府计提7.17亿元，后续仍需看项目去化和售价。
房地产毛利率下行风险：2025年房地产业毛利率16.69%，同比下降10.53个百分点，是利润下滑的重要原因。
施工回款风险：合同资产规模较大，2026年一季度继续上升，说明工程结算和回款仍是现金流关键。
债务压力风险：2025年末资产负债率74.27%，长期借款87.02亿元，虽然有AA+评级和国资支持，但财务压力仍需持续跟踪。
新拿地风险：2026年4月深圳龙华地块成交价13.78亿元，补充优质货值的同时，也带来开发周期、去化和利润率验证。
治理与同业竞争承诺风险：控股股东申请变更避免同业竞争承诺，特区建工同时持有广田集团，未来业务边界和资产整合安排需要持续关注。

后续跟踪天健集团，可以看六个指标：第一，地产项目销售面积、销售金额和存货跌价准备变化；第二，建筑业新签订单、已签未完工订单和结算回款；第三，合同资产是否继续上升；第四，经营现金流能否转为持续净流入；第五，城市服务收入和利润是否加速；第六，控股股东同业竞争承诺变更和特区建工体系资产安排。

十、结论：天健集团不是没有底盘，而是利润要等地产周期出清

天健集团的优势仍然明确：深圳国资背景、特区建工体系支持、市政施工资质和经验、深圳及大湾区项目资源、城市更新和城市服务转型方向。这些决定了它不会被简单看作普通民营地产链公司。

但投资和研究都不能只停在“深圳国资”四个字。2025年收入增长而利润大幅下滑，2026年一季度收入增长但归母转亏，说明公司仍处在地产周期和施工回款压力的交汇点。我的基本判断是：天健集团属于“信用底盘较强、经营仍待修复”的深圳国资建工平台。真正的拐点不是拿到更多订单，而是地产减值压力下降、合同资产回款改善、经营现金流持续转正，以及城市服务和城市更新能够贡献更稳定的利润。