深振业A（000006）深度研究：深圳国资、地产去化与现金流防守

事实边界：本文中的财务与经营数据主要来自深圳市振业（集团）股份有限公司2025年年度报告、2026年第一季度报告，以及2026年4—7月公开披露的资产减值、资产出售、债券评级和董事会换届公告。涉及“防守型”“去化压力”“国资支持”等内容，属于本站依据公开资料作出的分析，不代表公司承诺，也不构成对未来业绩的保证。

一、深振业A基本信息

项目	内容
股票代码	000006
股票简称	深振业Ａ
常用写法	深振业A、深振业、振业集团
公司全称	深圳市振业（集团）股份有限公司
英文名称	SHENZHEN ZHENYE（GROUP）CO.,LTD.
统一社会信用代码	91440300618831041G
上市地点	深圳证券交易所
法定代表人	宋扬
注册地址	深圳市罗湖区桂园街道宝安南路2014号振业大厦A座31层
办公地址	深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态园11栋A座42-43层
主营业务	房地产开发经营，延伸至商业运营、保障性租赁住房、城中村改造、代建与城市服务
控股股东 / 实际控制人	深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
信用评级	中诚信国际2026年跟踪评级：主体AA/稳定

深振业A主营业务自上市以来未发生变更，长期以房地产开发经营为主。2005年10月，公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持国家股无偿划转至深圳市国资委，公司控股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。[来源：深振业A 2025年年度报告]

二、深振业A是做什么的？

深振业A是一家以房地产开发经营为核心的深圳地方国企上市平台。公司在深圳、广州、长沙、惠州、河源、南宁、东莞、天津、南京等地拥有开发项目，产品包括普通住宅、商业物业、公寓、保障性租赁住房等。

与万科这类全国性龙头不同，深振业A的规模更小，区域和项目结构更集中。它的分析重点不是全国扩张能力，而是深圳国资背景下的资金与项目资源支持、存量项目去化能力、区域布局质量、以及能否把城中村改造、保租房运营、代建和城市服务做成新的收入补充。

三、关键变化时间线

时间	事件	分析含义
2005年10月	国家股无偿划转至深圳市国资委	公司成为深圳市国资委控股上市平台
2023年	归母净亏损8.03亿元	地产行业下行压力开始在利润端集中体现
2024年	归母净亏损15.68亿元	存货减值和项目结转压力进一步放大
2025年	营业收入26.18亿元，同比下降56.83%；归母净亏损0.42亿元，亏损明显收窄	收入规模下降，但亏损压力较2024年显著缓解
2025年6月	联合竞得深圳光明区A509-0074地块，权益比例40%	补充深圳优质区域项目储备，但土地成本和后续销售仍需跟踪
2026年4月	一季度营收5.25亿元，同比下降67.54%；归母净利润752.74万元	单季扭亏，但结转规模下降仍明显
2026年6月	拟公开挂牌出售深圳地区5项自有物业，挂牌底价合计1.507亿元	盘活存量资产、回笼资金、优化资金结构
2026年7月	董事会完成换届选举	治理层面进入新一届董事会周期

四、股东背景：深圳国资控股是最重要的信用底座

截至2025年末，深圳市国资委直接持有公司21.93%股份，并通过全资子公司深圳市资本运营集团有限公司间接持股15.06%。年报披露，公司实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。

股东	持股比例	持股数量	性质
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会	21.93%	296,031,373股	国有法人 / 控股股东
深圳市资本运营集团有限公司	15.06%	203,356,775股	深圳市国资委全资子公司
中央汇金资产管理有限责任公司	约1.19%	16,052,200股	国有法人
香港中央结算有限公司	约1.11%	15,033,581股（2026Q1）	境外法人 / 深股通通道持股

中诚信国际2026年跟踪评级报告亦指出，公司实际控制人深圳市国资委综合实力雄厚，公司在项目来源和资金等方面能够获得一定外部支持，主体评级维持AA/稳定。[来源：2026年度跟踪评级报告]

五、业务结构：房地产开发仍是绝对主业

2025年，公司营业收入26.18亿元，其中主营业务收入25.50亿元，几乎全部来自房地产；其他业务收入0.68亿元。产品口径看，房产销售仍然是最大收入来源，房产租赁、物管服务、代建及旧改前期服务属于补充。

业务类型	2025年收入	2025年成本	分析含义
房产销售	23.98亿元	19.97亿元	核心收入来源，受项目结转和销售去化影响最大
房产租赁	1.31亿元	0.78亿元	稳定性较开发销售更强，但规模有限
物管服务	0.17亿元	0.31亿元	收入增长但仍处低规模阶段，利润贡献有限
代建及旧改前期服务	0.03亿元	0.06亿元	公司正在培育的新方向，尚未形成显著利润支撑
其他业务	0.68亿元	0.06亿元	补充性收入

公司2025年累计实现合同签约金额25.37亿元，回笼资金30.38亿元；商业运营租赁收入约1.3亿元；全年累计签订深圳城中村改造服务合同5个，合同金额近3,100万元；全年新中标代建项目4个。上述新业务方向有助于增加经营韧性，但目前尚不足以改变公司“以地产开发结转为主”的收入结构。

六、项目与土地储备：深圳项目有价值，低能级区域去化承压

2025年，公司新增深圳光明区天境云玺项目，权益比例40%，土地总价款19.94亿元，公司权益对价7.976亿元。该项目位于深圳市光明区周家大道与华夏路交汇处西南侧，属于二类居住用地，计容建筑面积10.85万平方米。

项目/指标	数据	说明
2025年新增土地储备	深圳光明区A509-0074地块，计容建筑面积10.85万平方米	公司与深圳前海天健、深圳建辰联合竞得，公司权益比例40%
2025年新开工面积	10.85万平方米	较2024年无新开工有所改善
2025年竣工面积	11.57万平方米	较2024年67.81万平方米明显下降
2025年销售面积	11.41万平方米	同比下降，受前期新项目减少影响
2025年销售金额	24.58亿元	低于2024年的42.23亿元
2025年末土地储备	129.52万平方米	分布于广东省内及省外多个城市

评级报告特别提示，公司在惠州、河源、南宁等能级较低城市及广州远郊的存量项目占比较高，当地市场需求不足，去化难度较大；同时剩余储备项目利润空间相对有限，区域布局仍有优化空间。

七、财务表现：亏损收窄，但收入和结转仍弱

指标	2023年	2024年	2025年	2026年一季度
营业收入	28.11亿元	60.65亿元	26.18亿元	5.25亿元
归母净利润	-8.03亿元	-15.68亿元	-0.42亿元	0.075亿元
扣非归母净利润	-8.05亿元	-15.70亿元	-0.53亿元	0.069亿元
经营活动现金流净额	0.73亿元	11.15亿元	1.89亿元	1.73亿元
总资产	259.19亿元	172.27亿元	163.77亿元	160.82亿元
归母净资产	69.72亿元	54.04亿元	53.62亿元	53.69亿元
资产负债率	未在此表列示	66.97%	62.54%	未在季报摘要列示

2025年，公司营业收入同比下降56.83%，主要系结转规模减少；归母净亏损0.42亿元，较2024年15.68亿元亏损大幅收窄。2026年一季度，公司营业收入5.25亿元，同比下降67.54%；归母净利润752.74万元，同比扭亏。[来源：2026年第一季度报告]

这里要区分两件事：第一，亏损收窄和一季度扭亏是积极变化；第二，收入下降和项目结转减少说明经营规模尚未恢复。地产公司利润的波动往往跟交付结转周期、存货减值和区域售价有关，不能只看单季净利润是否转正。

八、债务与现金流：相对防守，但短期债务上升需跟踪

截至2025年末，公司货币资金25.37亿元，存货107.20亿元，投资性房地产11.50亿元，总资产163.77亿元。评级报告认为，公司净负债率仍保持在较低水平，非受限货币资金较好覆盖短期债务。

债务/资金项目	2025年末数据	分析含义
货币资金	约25.37亿元	现金储备仍是信用防守的重要基础
一年内到期的非流动负债	24.98亿元	较2024年末12.16亿元上升，短期偿付安排需要跟踪
长期借款	21.31亿元，扣除一年内到期后为11.92亿元	以抵押、保证、信用等方式融资
应付债券	23.66亿元，扣除一年内到期后为8.25亿元	公司债和中期票据仍是重要融资工具
经营活动现金流净额	1.89亿元	仍为正，但较2024年下降83.04%
2026年债券融资安排	拟面向专业投资者非公开发行不超过12亿元公司债券已获深交所无异议函	有助于拓宽融资渠道、优化债务结构

深振业A的债务风险和万科不同：它的绝对债务规模小得多，国资背景和评级状态更稳定；但房地产行业下行期，项目去化速度、现金回款和再融资成本仍然会影响信用质量。

九、资产减值与资产盘活

2025年，公司计提存货跌价准备1.39亿元；截至2025年末，存货跌价准备余额约17.89亿元。2026年一季度，公司公告基于谨慎性原则计提存货跌价准备3,044.57万元，同时应收款项坏账准备转回6,055.50万元，合计导致一季度利润总额增加3,010.92万元。[来源：关于计提资产减值准备的公告]

2026年6月，公司公告拟通过深圳联合产权交易所公开挂牌转让5项深圳地区自有物业，包括宝丽大厦裙楼二层、宝丽大厦裙楼三层、星海名城三期幼儿园整栋、星海名城组团一商铺肉菜市场一层和二层，面积合计9,435.97平方米，挂牌底价合计1.507亿元。公司称本次交易可盘活存量资产、加快资金回笼、补充流动资金，但交易对手方、交易价格及对当期损益影响仍存在不确定性。[来源：关于拟出售资产事项的公告]

十、核心看点

1. 深圳国资支持边界。深圳市国资委直接和间接合计持股比例较高，信用背书明显，但上市公司仍需靠自身项目销售、资产盘活和经营现金流完成修复。
2. 深圳项目能否贡献利润。深圳光明区新项目天境云玺补充了优质区域储备，但土地成本、开发节奏、售价和去化速度决定最终利润空间。
3. 低能级城市项目去化。惠州、河源、南宁等区域项目在行业低迷期去化难度较高，是存货周转和减值压力的重要来源。
4. 经营性业务能否变成第二曲线。房产租赁、保租房运营、城中村改造、代建和城市服务目前收入规模不大，但符合地方国企服务城市建设的方向。
5. 现金流和短债覆盖。公司现金和信用评级仍有防守性，但一年内到期非流动负债上升，需要持续跟踪债券发行、偿债安排和销售回款。

十一、财务与经营质量评分

维度	评分	理由
股东与信用支持	78 / 100	深圳市国资委控股及实际控制，中诚信国际主体评级AA/稳定
行业景气度	35 / 100	房地产行业仍处调整期，销售和去化压力没有完全解除
盈利质量	42 / 100	2025年亏损大幅收窄，2026Q1扭亏，但收入结转明显下滑
现金流与债务	62 / 100	经营现金流为正，负债率下降，现金对短债覆盖相对较好；但一年内到期债务上升
资产质量	45 / 100	存货规模大，存货跌价准备余额高，部分低能级区域项目去化困难
转型与新业务	48 / 100	城中村改造、保租房、代建和城市服务方向清晰，但收入规模仍小
综合评分	55 / 100	防守型观察：国资信用底座较强，但经营修复仍取决于销售去化、项目结转和存货减值压力下降

十二、主要风险

• 房地产市场继续低迷风险：若需求恢复不及预期，公司销售金额、项目去化和回款速度可能继续承压。
• 存货减值风险：公司存货规模较大，部分项目位于低能级城市或远郊区域，若售价下行或去化放慢，仍可能继续计提跌价准备。
• 收入结转波动风险：2025年收入大幅下降主要与结转规模减少有关，未来业绩仍受项目交付节奏影响。
• 短期债务压力：一年内到期的非流动负债较上年末上升，虽有融资渠道和现金储备支撑，但需关注偿债节奏。
• 资产出售不确定性：拟出售深圳自有物业仍需挂牌成交，交易价格、交易对方和当期损益影响存在不确定性。
• 新业务规模不足风险：城中村改造、保租房运营、代建及城市服务目前对收入和利润贡献有限，短期难以完全替代开发业务。

十三、证据与核验清单

核验问题	公开事实	来源
控股股东和实际控制人是谁？	深圳市国资委直接持股21.93%，通过深圳资本集团间接持股15.06%，为控股股东和实际控制人	2025年年报、评级报告
2025年是否盈利？	归母净亏损0.42亿元，扣非归母净亏损0.53亿元	2025年年报
2026Q1是否扭亏？	归母净利润752.74万元，扣非归母净利润693.12万元	2026年一季报
销售规模如何？	2025年全口径销售金额24.58亿元，销售面积11.41万平方米	评级报告
存货是否仍有减值压力？	2025年计提存货跌价准备1.39亿元；2026Q1计提存货跌价准备3,044.57万元	年报、资产减值公告
是否有资产盘活动作？	2026年6月拟挂牌出售深圳地区5项自有物业，底价合计1.507亿元	拟出售资产公告
信用评级如何？	中诚信国际维持主体AA/稳定	2026年度跟踪评级报告

十四、同类公司比较视角

深振业A适合放在“地方国资中小型地产平台”框架下分析，而不是简单和万科、保利、招商蛇口等全国性龙头比较。

比较对象	深振业A的相对特点	分析重点
全国性地产龙头	规模小、区域集中度更高，但深圳国资属性更突出	项目质量、区域去化、融资能力
出险民营房企	债务压力明显更低，评级和融资渠道更稳定	能否保持现金流和偿债安全
深圳地方国资平台	具备城市更新、保租房、代建等政策协同空间	国资资源能否转化为实际收入和利润
商业/物业运营公司	租赁和物管业务规模尚小，不能独立支撑估值	经营性收入占比能否提升

十五、结论：深振业A是深圳国资地产平台的“防守型样本”

深振业A的核心价值不在于短期高增长，而在于深圳国资背景下的信用稳定性和地产下行周期中的防守能力。2025年公司收入大幅下降，但亏损显著收窄、经营现金流为正、资产负债率下降，说明其风险状态明显不同于高杠杆出险房企。

但防守不等于没有压力。公司仍面临项目结转下降、低能级城市项目去化、存货减值、短期债务安排和新业务规模偏小等问题。未来判断深振业A是否真正修复，应重点跟踪三条线：深圳项目销售表现、存量项目减值是否下降、以及城中村改造和保租房等业务能否形成稳定收入。

从A股档案角度看，深振业A代表的是另一类地产公司样本：不是激进扩张型，也不是退市边缘型，而是在国资信用底座上缓慢去化、盘活资产、探索新模式的地方平台型房企。

十六、主要来源

来源	用途	链接
深圳市振业（集团）股份有限公司2025年年度报告	基本信息、股东结构、财务数据、业务结构、现金流和债务数据	巨潮资讯PDF
2026年第一季度报告	2026Q1财务数据、股东持股、公司债券事项	巨潮资讯PDF
关于计提资产减值准备的公告	2026Q1存货跌价准备、应收款项坏账准备及利润影响	巨潮资讯PDF
关于拟出售资产事项的公告	深圳地区5项自有物业挂牌出售、面积和底价	巨潮资讯PDF
2026年度跟踪评级报告	主体评级、国资支持、销售和土地储备、去化风险	巨潮资讯PDF
关于董事会完成换届选举及部分董事离任的公告	2026年7月治理事项核验	巨潮资讯PDF

十七、更新日志

• 2026年7月7日：首次建立深振业A公司档案，数据覆盖2025年年报、2026年一季报，并核验至2026年7月1日董事会换届公告。

风险提示：本文为公司档案与公开信息研究，不构成任何投资建议、买卖建议或收益承诺。房地产行业政策、项目销售、资产减值、债务融资和区域市场均可能发生变化，请以公司后续正式公告为准。