华联控股（000036）：房地产出租、钱塘公馆去化、Arizaro锂资源与城市更新

研究摘要

研究对象：000036 华联控股
首次发布：2026年7月10日
数据截止：2026年3月31日；年度数据截止2025年12月31日
最近核验：2026年7月10日；重大事项核验至2026年7月3日华联A区城市更新公告
档案状态：持续跟踪
公司类型：存量物业运营、房地产项目去化、酒店经营与锂资源转型平台
核心标签：房地产出租, 房产销售, 酒店运营, 城市更新, Arizaro锂资源, 华联发展集团

一句话结论：华联控股的基本盘不是高周转地产开发，而是深圳、杭州存量物业出租、酒店经营和阶段性房产销售回款；2025年和2026年一季度业绩改善主要来自杭州“钱塘公馆”等项目销售确认。真正决定中长期叙事的变量有两条：一条是华联城市商务中心、御品峦山、华联A区城市更新等地产资产能否继续释放现金流；另一条是拟收购Argentum Lithium S.A.并取得Arizaro项目权益的锂资源转型能否完成交割、完成审批并进入可验证的产业化阶段。

事实边界：本文经营和财务数据主要来自华联控股股份有限公司2025年年度报告、2026年第一季度报告，以及关于收购Argentum Lithium S.A.、Arizaro项目延期协议、现金收购杭州华联置业少数股权、闲置资金购买银行理财产品、华联A区城市更新单元计划有效期调整等公开披露文件。涉及“存量物业现金流”“锂资源转型”“第二增长曲线”“项目去化”等内容，属于本站依据公开资料作出的分析，不代表公司承诺，也不构成投资建议。

一、华联控股基本信息

项目	内容
股票代码	000036
股票简称	华联控股
公司全称	华联控股股份有限公司
英文名称	China Union Holdings Ltd.
英文简称	UDC
上市地点	深圳证券交易所
法定代表人	龚泽民
注册地址	深圳市福田区华强北街道福强社区深南中路2008号华联大厦16层
办公地址	深圳市福田区华强北街道福强社区深南中路2008号华联大厦16层
公司网址	http://www.udcgroup.com
电子信箱	[email protected]
董事会秘书	孔庆富

华联控股的资产底色比较清楚：它不是纯粹意义上的“住宅开发商”，也不是单一酒店或物业公司，而是以深圳、杭州存量资产为核心的综合地产运营平台。收入结构里，房地产出租和酒店运营提供相对稳定的底盘，房产销售则受项目去化节奏影响波动较大。2025年之后，公司又把锂资源并购放到战略转型的重要位置，这使得它的研究框架从“地产资产折价”扩展到“地产现金流支持资源转型”。

二、股东结构：华联发展集团控股，恒裕资本与龚泽民实控

项目	内容
控股股东	华联发展集团有限公司
实际控制人	深圳市恒裕资本管理有限公司、龚泽民
2026年一季度末普通股股东户数	50,257户
华联发展集团持股数量	418,670,959股
华联发展集团持股比例	29.82%
控股股东穿透背景	华联发展集团由恒裕资本及关联方控制，最终控制方为恒裕资本、龚泽民

华联控股的治理结构有两个研究点。第一，控股股东华联发展集团持股比例约三成，是公司稳定控制权的关键主体。第二，公司年报披露，华联集团“星光大道”项目等事项涉及同业竞争承诺安排，2025年该项目净利润为负，尚未触发承诺条件。对投资者来说，这类承诺不是短期业绩驱动项，但会影响长期治理透明度和资产边界。

三、业务结构：出租是底盘，销售贡献弹性，酒店提供稳定场景

华联控股2025年的收入改善，主要由房产销售收入增加推动。房地产出租仍是收入占比最大的板块，毛利率接近五成；房产销售因杭州“钱塘公馆”等项目确认收入，毛利率更高，但持续性取决于剩余货值和销售节奏；酒店收入规模约1.41亿元，属于稳定但弹性有限的经营板块。

业务板块	2025年收入	收入占比	同比变化	毛利率
房地产出租	2.91亿元	46.75%	+1.42%	49.25%
房产销售	1.89亿元	30.42%	+16442.94%	76.26%
酒店收入	1.41亿元	22.70%	+3.02%	48.32%
其他业务	82.01万元	0.13%	+5.56%	未单列
营业收入合计	6.21亿元	100%	+46.13%	综合毛利率受销售项目结构影响

这张表说明一个很重要的点：华联控股的业绩弹性不来自大规模扩张，而来自“存量资产在某一年是否能多卖一点、多确认一点”。2025年房产销售收入同比大幅增长，是因为上一年基数很低，同时杭州项目去化带动收入确认。若后续销售节奏放缓，收入和利润也会回到租赁、酒店等更平稳但增长较慢的轨道。

四、核心项目：深圳存量资产、杭州高品质物业与华联A区城市更新

项目	位置与性质	研究重点
华联城市商务中心	深圳“工改工”城市更新项目，含产业研发用房和配套宿舍	剩余可售面积、出租率、带租销售能力、产业研发空间去化
御品峦山	深圳宝安西乡住宅项目	开发建设进度、预售和销售回款、区域市场景气度
UDC·时代广场 / 钱塘公馆	杭州钱江新城核心CBD综合体	钱塘公馆销售确认、高端资产运营、酒店及服务式公寓表现
华联A区城市更新单元	深圳南山城市更新项目	规划指标调整、有效期延长、后续专项规划和开发节奏

深圳“华联城市商务中心”是公司存量资产里的代表项目，计容建筑面积约21.04万平方米，包括T1、T2、T3产业研发用房以及T4、T5配套宿舍。公司披露该项目累计实现销售收入53.28亿元，T2、T5已售罄，T1和T3仍有较多产业研发空间待售或待租。对这个项目，不能只看“卖了多少”，也要看“租了多少、能不能带租销售”。

杭州项目则是2025年业绩改善的关键。公司在杭州钱江新城核心CBD持有UDC·时代广场相关资产，其中包括时代大厦、钱塘公馆、全景天地酒店及服务式公寓。2025年年报明确提到，营业收入和利润增长主要来自杭州“钱塘公馆”项目房产销售收入增加。换句话说，杭州项目是当前最能直接兑现利润的资产之一。

华联A区城市更新项目则更像远期储备。2026年7月公告披露，“华联A区城市更新单元”计划有效期调整，延期至2027年6月8日。城市更新项目的优点是潜在资产价值较高，缺点是审批、规划指标、拆迁补偿、建设节奏都具有不确定性。它适合放在长期跟踪清单里，而不适合直接线性外推成短期利润。

五、2025年财务表现：收入和利润恢复，经营现金流明显改善

指标	2025年	同比变化	观察重点
营业收入	6.21亿元	+46.13%	杭州项目销售确认带动
归母净利润	7014.54万元	+73.15%	利润恢复但绝对规模仍不大
扣非归母净利润	5052.41万元	+320.68%	主营经营改善更明显
经营活动现金流净额	2.86亿元	+189.36%	由负转正，回款质量改善
基本每股收益	0.05元/股	+66.67%	每股盈利仍偏低
加权平均净资产收益率	1.38%	+0.59个百分点	资产体量较大，ROE仍低
总资产	79.18亿元	+3.91%	资产以存货、货币资金、投资性房地产为主
归母净资产	51.17亿元	+0.73%	净资产厚，但盈利效率需提升

2025年华联控股的财务关键词是“恢复”，不是“爆发”。收入、归母净利润和扣非净利润都出现明显增长，经营性现金流也从上一年的负数转为2.86亿元正流入。但如果把净利润和净资产放在一起看，ROE仅1.38%，说明公司资产厚、利润薄，资产周转效率仍是核心问题。

资产端也能看出公司的特征。2025年末，公司货币资金约17.81亿元，占总资产22.50%；存货约26.06亿元，占总资产32.91%；投资性房地产约13.02亿元，占总资产16.45%。这意味着华联控股短期并不缺现金，但未来资金使用方向很关键：一边要支持御品峦山、城市更新等地产项目，一边又要为Arizaro锂资源并购和后续开发预留资金。

六、2026年一季度：销售确认继续推高收入和利润

指标	2026年一季度	同比变化	说明
营业收入	2.35亿元	+114.87%	主要因房产销售收入增加
归母净利润	2603.83万元	+354.07%	利润弹性明显释放
扣非归母净利润	2615.25万元	+575.84%	主营贡献改善
经营活动现金流净额	4948.59万元	+297.83%	销售回款带动现金流改善
基本每股收益	0.0185元/股	+374.36%	一季度盈利修复
总资产	80.55亿元	较年初+1.74%	资产规模小幅上升
归母净资产	51.43亿元	较年初+0.51%	净资产保持稳定

一季报延续了2025年的逻辑：房产销售收入增加，带动收入、利润和现金流同步改善。公司同时披露，营业成本和税金及附加也因房产销售增加而上升。这里要注意，房地产销售确认往往具有阶段性，一季度高增长不能简单年化；后续仍要跟踪钱塘公馆、御品峦山以及深圳项目的销售和交付节奏。

七、Arizaro锂资源：转型想象力最大，但不确定性也最大

华联控股拟现金收购Argentum Lithium S.A. 100%股份，从而取得Arizaro项目权益，是公司近年最重要的战略转型事项。根据公告，该交易对价约1.75亿美元，折合人民币约12.35亿元；交易完成后，公司将通过标的公司取得Arizaro项目80%权益。这个项目把华联控股从地产资产运营公司，推向“地产现金流 + 境外锂资源”的混合叙事。

事项	披露内容	研究含义
交易标的	Argentum Lithium S.A. 100%股份	通过标的公司取得Arizaro项目权益
交易对价	约1.75亿美元，折合人民币约12.35亿元	对华联控股资金安排影响较大
项目权益	拟取得Arizaro项目80%权益	锂资源转型的核心资产
交易性质	非关联交易，不构成重大资产重组	仍需履行内部审议和境外投资等程序
进展状态	已支付履约保证金，ODI审批/备案、审计评估等事项推进中	尚未完成交割，不能按已落地项目估值
最新期限	交易期限延至2026年8月20日，符合条件时可自动延至2026年10月20日	审批和交割节奏是短期关键变量

这笔交易最大的价值在于打开第二增长曲线，但最大的风险也在这里。境外盐湖锂资源项目不仅要看资源禀赋，还要看当地法律、税务、环保、社区关系、外汇、基础设施、技术路线、资本开支和锂价周期。公司目前仍处在审批、审计评估和交割推进阶段，研究时更适合把它看作“高不确定性的期权”，而不是已经形成稳定利润的业务。

八、资金安排与股东回报：现金储备较厚，但用途正在变多

华联控股2025年末货币资金较充足，公司也计划在不影响正常经营的前提下，使用不超过12亿元闲置自有资金滚动购买短期、低风险银行理财产品或结构性存款。这个安排说明公司账面现金较厚，但也反映出当前主业新增高回报项目有限，资金需要在稳健收益、地产开发、少数股权收购和锂资源转型之间做权衡。

事项	金额 / 比例	影响
闲置资金理财额度	不超过12亿元，滚动使用	提升短期资金收益，产品限定为低风险银行类产品
收购杭州华联置业少数股权	现金2.20亿元，收购21.4149%股权	持股比例由73.9962%提升至95.4111%，增加优质杭州资产权益
2025年度利润分配方案	不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本	留存资金用于地产开发和产业转型
回购注销视同现金分红	2.472亿元	公司披露按监管规则视同2025年度现金分红金额
1994年至2022年累计现金分红	27.46亿元	历史分红金额约为累计融资额10.86亿元的2.5倍

2026年6月，公司公告拟以2.20亿元现金收购控股子公司杭州华联置业21.4149%少数股权，完成后持股比例提升至95.4111%。这个动作的逻辑是把杭州优质资产权益更多留在上市公司体系内，也减少与境外少数股东之间的利益差异。考虑到杭州项目是近年利润的重要来源，这笔交易比单纯理财更有产业意义。

九、研究华联控股要盯住的五个变量

钱塘公馆和杭州项目去化：这是2025年和2026年一季度利润改善的主要来源，后续可售资源和确认节奏决定短期业绩弹性。
华联城市商务中心租售并举效果：产业研发用房剩余面积较多，能否通过出租提高资产收益率、通过带租销售提升去化，是深圳资产盘活的关键。
御品峦山销售与交付：深圳宝安项目仍处于开发建设和销售推进阶段，区域市场价格、购房需求和回款速度会影响现金流。
Arizaro项目交割与后续开发：交易审批、ODI备案、外汇、审计评估、锂价周期和项目资本开支，都会决定锂资源转型是加分项还是资金压力。
资金使用效率：公司净资产和货币资金较厚，但ROE偏低，未来要看理财、回购、收购少数股权、城市更新和锂资源投入之间如何排序。

十、主要风险

房地产销售波动风险：公司利润弹性依赖部分项目销售确认，若高端住宅或产业空间去化放缓，收入和利润可能回落。
资产收益率偏低风险：公司净资产规模较大，但ROE仍处低位，若存量资产运营效率提升不明显，估值修复可能受限。
城市更新周期风险：华联A区等项目涉及规划、审批、拆迁、补偿和政策调整，时间表不确定。
境外锂资源并购风险：Arizaro项目仍需完成审批、交割和后续开发，面临法律、汇率、锂价、技术、资本开支和地缘环境等多重不确定性。
转型资金压力风险：若地产项目回款不及预期，而锂资源项目投入加快，公司现金安排和资产负债结构可能承压。

十一、结论：从“地产资产折价”到“资源转型期权”，但兑现顺序很重要

华联控股最值得拆开的，不是“房地产”这个单一标签，而是三层资产逻辑：第一层是深圳、杭州存量物业和酒店带来的基础现金流；第二层是钱塘公馆、御品峦山、华联城市商务中心等项目去化带来的阶段性利润弹性；第三层是Arizaro锂资源并购带来的转型期权。前两层决定公司能不能稳住现金流和净资产，第三层决定公司有没有可能获得新的估值叙事。

因此，对华联控股的跟踪顺序应该是：先看钱塘公馆和御品峦山能否继续贡献销售回款，再看华联城市商务中心和杭州资产的出租收益率，随后看华联A区城市更新规划推进，最后看Arizaro项目能否完成交割并进入可验证的开发阶段。若地产资产继续回款、现金流稳住，同时锂资源交易顺利落地，公司会具备“存量资产安全垫 + 转型期权”的组合特征；反过来，如果销售确认放缓而转型投入加大，资金效率和不确定性会成为主要压力。