京基智农（000048）深度研究：猪周期、楼宇养殖与地产存量去化

事实边界：本文经营与财务数据主要来自深圳市京基智农时代股份有限公司2025年年度报告、2026年第一季度报告、2026年第一季度计提资产及信用减值准备公告、2026年6月生猪销售情况简报、2025年年度股东会决议公告、控股股东协议转让股份提示性公告、回购股份实施结果公告、担保额度公告、酒店管理公司股权转让终止公告和股权投资进展公告。涉及“猪周期”“成本控制”“地产去化”“治理风险”等内容，属于本站依据公开资料作出的分析，不代表公司承诺，也不构成投资建议。

一、京基智农基本信息

项目	内容
股票代码	000048
股票简称	京基智农
公司全称	深圳市京基智农时代股份有限公司
英文名称	SHENZHEN KINGKEY SMART AGRICULTURE TIMES CO., LTD.
上市地点	深圳证券交易所
法定代表人	陈家荣
注册地址 / 办公地址	广东省深圳市罗湖区桂园街道老围社区蔡屋围京基一百大厦A座7101
公司网址	http://www.kingkeyzn.com/
电子邮箱	[email protected]
董事会秘书	陈家荣
审计机构	中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）

京基智农的历史业务曾覆盖农业、地产、租赁等多个板块。公司自2019年确定战略转型以来，聚焦生猪养殖业务，以供应粤港澳大湾区市场为目标，在广东省及周边地区建设现代化、标准化、楼宇聚落式、自繁自养养殖基地。2025年，生猪养殖收入已经占到公司营业收入的77.29%，这基本确立了它的农牧主业属性。

二、股东结构：京基集团控股，陈华为实际控制人

主体	披露信息	研究含义
控股股东	京基集团有限公司	公司控制权仍在京基集团体系内
实际控制人	陈华	民营实控人背景，京基集团股权结构中陈华持股90%
一致行动人	深圳市京基时代实业有限公司为京基集团全资子公司，二者为一致行动人	需合并观察京基集团及京基时代持股
2026Q1主要持股	京基时代持股29.45%，京基集团持股19.80%	二者合计控制比例较高
质押状态	京基时代持股中质押156,085,311股；京基集团持股中质押104,049,049股	控股股东体系股权质押比例高，是治理和融资风险观察点
股东户数	2026年一季报期末普通股股东总数21,181户	市场关注度不低，波动中需关注筹码变化

2026年6月，京基集团公告拟通过协议转让方式，向公司董事、总裁麻长炜转让26,510,138股，占公司总股本5.00%，转让价格14.10元/股，交易对价3.74亿元。本次转让后，麻长炜将成为持股5%以上股东；京基集团及其一致行动人合计持有公司44.26%股份，控股股东仍为京基集团，实际控制人仍为陈华。这个事项不改变控制权，但会改变股东结构，也提示控股股东有自身资金需求。

三、业务结构：生猪是主业，地产只剩存量去化

京基智农2025年主营业务包括生猪养殖与销售、饲料生产与销售、种鸡及肉鸡养殖与销售、房地产开发等。关键变化在于，房地产业务已经不是公司增长主线，年报明确称房地产业是存量去化业务，目前在售产品仅剩深圳宝安区山海公馆公寓项目及部分商铺。

业务板块	2025年收入	收入占比	毛利率	同比变化
养殖业	38.30亿元	78.61%	13.13%	收入-3.70%，毛利率下降10.44个百分点
饲料生产	6.85亿元	14.05%	9.81%	收入-3.35%，毛利率下降3.00个百分点
房地产开发	2.29亿元	4.70%	14.37%	收入-81.45%，毛利率下降35.47个百分点
房屋及土地租赁	0.74亿元	1.51%	70.99%	收入+113.04%
酒店业务	0.47亿元	0.97%	约40.39%	低基数下收入增长

从产品口径看，猪业产品收入37.66亿元，占营业收入77.29%；饲料产品收入6.84亿元，占14.04%；商品房收入2.29亿元，占4.70%。所以，研究京基智农要把重心放在猪周期、养殖成本、出栏量和生物安全上，地产只作为存量资产回款和潜在波动项观察。

四、生猪养殖：楼宇聚落式、自繁自养和大湾区供给缺口

京基智农生猪业务采用“楼宇聚落式+6750自繁自养一体化”养殖模式。公司称各养殖基地采用“6750”标准化生产线以及四周批生产模式，批次化生产、满负荷均衡运作，以提高管理效率、减少疫病传播、提升产能利用率。公司在各生猪养殖项目所在地配建饲料厂，自主研发营养配方并生产饲料，用于满足项目各阶段生猪饲养需求。

生猪业务指标	2025年	研究含义
累计销售生猪	231.29万头	同比增长7.77%，规模继续扩大
其中仔猪	32.42万头	销售结构会影响均价和利润
生猪销售收入	37.66亿元	公司收入核心来源
母猪存栏	11.94万头	决定后续产能基础
能繁母猪	10.29万头	反映未来出栏潜力
后备母猪	1.65万头	反映产能补充和调整空间

公司的区域优势在于大湾区。年报披露，京基智农以粤港澳大湾区为核心，在广东、广西及海南布局生猪养殖项目，并与深圳市市场监督管理局就深圳“菜篮子”产品稳产保供合作签署战略合作框架协议。广东省存在较大的生猪供给缺口，区域价格普遍高于全国均价，这对公司销售端有一定支撑。但这并不意味着可以无视全国猪周期，2026年一季度已经证明，猪价下行会迅速穿透利润表。

五、2025年财务表现：收入降、利润大降，现金流仍为正

指标	2025年	同比变化	解读
营业收入	48.72亿元	-18.26%	地产结转减少，生猪价格走弱
归母净利润	1.53亿元	-78.59%	利润对猪价和地产结转高度敏感
扣非归母净利润	1.54亿元	-80.39%	主营盈利能力较2024年显著回落
经营活动现金流净额	5.97亿元	-40.12%	虽下降但仍为正，经营现金回收仍有支撑
基本每股收益	0.2965元/股	-78.47%	股东收益显著收缩
总资产	100.93亿元	-7.82%	资产规模较上年末下降
归母净资产	40.80亿元	-4.93%	权益基础仍较厚，但利润波动已经影响净资产

2025年京基智农并没有亏损，但利润表已经明显降温。全年归母净利润1.53亿元，而2024年为7.14亿元；扣非归母净利润1.54亿元，而2024年为7.86亿元。分季度看，前三季度仍盈利，第四季度单季归母净利润亏损1.45亿元，说明猪价下行、成本和资产计提压力在年末集中显现。

公司年报提示，2025年国内生猪供应充裕，行业仍面临产能过剩问题，猪价整体震荡下行，全年生猪均价13.8元/kg，10月低点跌破11元/kg。这个行业背景非常重要：京基智农销售量增长，但若价格降得更快、成本降不下来，规模扩张未必等于利润增长。

六、2026年一季度：收入增长但亏损，生物资产跌价是核心冲击

指标	2026年一季度	同比变化	解读
营业收入	11.84亿元	+6.88%	生猪销售量同比增加37.28%，但猪价下滑限制收入增幅
归母净利润	-2.31亿元	-306.27%	由盈转亏，猪价和成本压力集中体现
基本每股收益	-0.4496元/股	-311.38%	单季亏损较重
经营活动现金流净额	0.52亿元	+302.78%	经营现金流为正，但不足以抵消利润端压力
总资产	101.36亿元	较上年末+0.43%	资产规模基本稳定
归母所有者权益	37.56亿元	较上年末-7.96%	亏损和回购等因素压低权益

2026年一季度最值得注意的是“收入增长但利润大亏”。公司解释，营业收入增长主要系生猪销售量同比增加37.28%，但因一季度生猪市场价格下滑，收入未同频增加；营业成本同比增长39.52%，明显快于收入。更关键的是，公司一季度计提应收账款及其他应收款坏账准备约379.12万元，计提生物资产跌价准备约5909.86万元，合计减少一季度净利润6288.98万元。

这组数据说明，猪周期低位时，生猪企业会同时面临三层压力：销售均价下降、出栏成本难以同步下降、消耗性生物资产需要按可变现净值测试。京基智农的规模化和区域价格优势能提供缓冲，但不能完全消除周期风险。

七、2026年6月销售简报：价格跌到10.09元/kg

指标	2026年6月	2026年1-6月累计	观察点
商品肥猪销售数量	15.19万头	112.08万头	上半年销售规模不低
商品肥猪销售收入	1.95亿元	14.97亿元	收入受价格拖累明显
商品肥猪销售均价	10.09元/kg	未披露累计均价	低于年报中提到的2025年全年均价13.8元/kg

截至2026年6月，猪价压力仍在。公司6月商品肥猪销售均价仅10.09元/kg，已经低于行业头部企业2025年末普遍12-12.5元/kg的养殖全成本区间。虽然不同公司成本口径不同，不能简单直接比较，但这足以提示：若猪价维持低位，即便出栏量增加，公司利润仍可能继续承压。

八、地产存量与非主业投资：遗留变量还没完全出清

京基智农的地产存量主要是山海公馆公寓项目及部分商铺。2025年，山海公馆销售6974.44平方米，销售金额2.16亿元；结算面积7545.22平方米，结算金额2.47亿元。房地产开发收入同比下降81.45%，说明地产结转对收入和利润的贡献已经大幅收缩。2026年，公司计划继续推进山海公馆公寓项目销售，实现资金回笼。

年报后，公司还出现了两个非主业事项：其一，原拟转让下属酒店管理公司100%股权，后因标的公司处于初始运营阶段、经营数据和未来收益预期需验证，各方未能就关键条款达成一致，交易于2026年6月30日届满终止；其二，公司对江苏汇博机器人技术股份有限公司的投资方案，从拟投资6.5亿元并取得控制权，调整为出资6000万元参股，持股比例3.6145%。这些动作说明公司在寻找非传统农牧业务延展，但也体现出投资节奏趋于谨慎。

九、回购、担保与股东事项：资本运作和风险敞口都要看

事项	披露内容	研究含义
2025年度利润分配	公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本；股东会已通过	猪周期下行和资金需求背景下，现金分红暂停
股份回购	回购股份存放于回购专用账户，拟用于股权激励或员工持股计划	有助于激励安排，但回购股份不享有表决权和分红权
协议转让	京基集团拟向董事、总裁麻长炜转让5%股份	控制权不变，但高管持股和控股股东资金需求都值得关注
担保余额	截至2026年6月公告披露日，公司及控股子公司担保余额22.05亿元，占最近一期经审计净资产54.04%	担保规模不低，主要围绕下属公司经营和购房客户按揭担保
新增担保额度	拟为下属公司与供应商采购协议提供合计不超过1.20亿元担保额度	用于原料采购赊销额度，反映生猪和饲料业务运营资金需求

京基智农的资本事项不少。对于投资者而言，最该分清两件事：第一，协议转让5%股份不改变控股股东和实控人，但控股股东体系股份质押比例较高，需要继续看后续质押、解押和资金安排；第二，担保是农牧企业采购、融资和地产存量按揭中常见安排，但22.05亿元担保余额占净资产54.04%，不能忽略。

十、主要风险：猪价、成本、疫病、质押和非主业波动

• 猪价波动风险：生猪养殖是典型周期行业，2026年6月公司商品肥猪销售均价为10.09元/kg，低价环境会显著压缩利润。
• 养殖成本风险：饲料成本占养殖成本比重高，玉米、豆粕等原料价格波动会影响单位成本和毛利率。
• 生物资产跌价风险：猪价下跌会触发消耗性生物资产可变现净值测试，2026Q1已计提生物资产跌价准备5909.86万元。
• 疫病与生物安全风险：非洲猪瘟、蓝耳病等动物疫病可能导致生物资产损失、出栏下降和成本上升。
• 区域自然灾害风险：公司生猪项目布局广东、广西、海南等地，台风、水灾等自然灾害会影响养殖基地正常运营。
• 地产存量去化风险：山海公馆及商铺仍需去化，房地产销售价格、回款和按揭担保仍可能影响现金流。
• 控股股东质押风险：京基时代和京基集团持股中存在高比例质押，需关注控股股东资金压力和股权稳定性。
• 非主业投资风险：汇博机器人投资方案已从拟控股调整为小比例参股，说明跨界投资需要更高审慎度。

十一、结论：核心已经转到猪，估值也要按猪周期看

京基智农的研究重点已经从“地产遗留企业”转向“生猪养殖企业”。2025年生猪收入占比77.29%，2026年上半年销售商品肥猪112.08万头，说明主业规模已经形成；但2026年一季度亏损2.31亿元和6月10.09元/kg的销售均价，也提醒我们，规模化不能抵消猪周期。当价格下行、成本下降跟不上、还要计提生物资产跌价时，利润波动会非常剧烈。

后续跟踪京基智农，建议重点看六个变量：商品肥猪销售均价是否回升，单位养殖全成本是否继续下降，能繁母猪和出栏节奏是否调整，生物资产跌价是否继续扩大，山海公馆等地产存量资产回款是否顺利，以及控股股东质押和协议转让后股权结构是否稳定。只有猪价、成本和资产负债表三条线同时改善，京基智农的盈利修复才会更扎实。

十二、资料来源与核验清单

• 深圳市京基智农时代股份有限公司：《2025年年度报告》，披露日期2026年4月10日。
• 深圳市京基智农时代股份有限公司：《2026年第一季度报告》，披露日期2026年4月30日。
• 深圳市京基智农时代股份有限公司：《关于2026年第一季度计提资产及信用减值准备的公告》，披露日期2026年4月30日。
• 深圳市京基智农时代股份有限公司：《2026年6月生猪销售情况简报》，披露日期2026年7月9日。
• 深圳市京基智农时代股份有限公司：《2025年年度股东会决议公告》，披露日期2026年5月8日。
• 深圳市京基智农时代股份有限公司：《关于控股股东协议转让公司部分股份暨权益变动的提示性公告》，披露日期2026年6月10日。
• 深圳市京基智农时代股份有限公司：《关于回购股份实施结果暨股份变动的公告》，披露日期2026年6月6日。
• 深圳市京基智农时代股份有限公司：《关于为下属公司提供担保额度的公告》，披露日期2026年6月30日。
• 深圳市京基智农时代股份有限公司：《关于终止转让下属酒店管理公司股权的公告》，披露日期2026年6月30日。
• 深圳市京基智农时代股份有限公司：《关于股权投资进展暨签署补充协议的公告》，披露日期2026年6月30日。