研究摘要
- 研究对象：000029 深深房A
- 首次发布：2026年7月8日
- 数据截止：2026年3月31日；年度数据截止2025年12月31日
- 重大事项核验：截至2026年7月1日独立董事辞职公告
- 档案状态：持续跟踪
- 公司类型：深圳市属老牌房地产开发与物业经营平台
- 核心标签：深深房A, 深圳国资, 房地产开发, 深房光明里, 存货去化, 土地储备不足, 控股股东减持
一句话结论：深深房A的核心矛盾不是“有没有深圳国资背景”，而是项目结转高度集中、土地储备不足和存量项目去化压力。2025年公司靠深房光明里项目结转实现收入大增和利润转正；但2026年一季度结转减少后又回到亏损状态，说明业绩弹性更多来自项目周期，而非持续扩张。
事实边界：本文经营和财务数据主要来自深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司2025年年度报告、2026年第一季度报告、2025年年度权益分派实施公告、控股股东减持股份预披露公告及独立董事辞职公告。涉及“项目结转周期”“土地储备约束”“存量项目去化”等内容，属于本站依据公开资料作出的分析，不代表公司承诺，也不构成投资建议。
一、深深房A基本信息
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 股票代码 | 000029；公司同时有B股“深深房B”，代码200029 |
| 股票简称 | 深深房A |
| 公司全称 | 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 |
| 中文简称 | 深房集团 |
| 英文名称 | ShenZhen Special Economic Zone Real Estate & Properties (Group) Co., Ltd. |
| 英文简称 | SPG |
| 上市地点 | 深圳证券交易所 |
| 法定代表人 | 陈明 |
| 注册地址 | 深圳市罗湖区南湖街道嘉北社区人民南路3005号深房广场A46层-A48层、B46层-B48层 |
| 办公地址 | 深圳市人民南路3005号深房广场46-48层 |
| 公司网址 | http://www.sfjt.com.cn |
| 电子信箱 | [email protected] |
深深房A是深圳经济特区最早成立的房地产开发企业之一，公司在年报中强调其曾参与深圳早期城市建设，并在土地有偿使用、合作开发、楼宇预售、工程招标和物业管理等方面具有较早实践。今天的深深房A，已经从早期城市开发先锋，转为以存量项目开发销售、物业租赁和资产经营为主的深圳国资房地产平台。
二、股东结构：深投控控股，深圳市国资委实控
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 控股股东 | 深圳市投资控股有限公司 |
| 实际控制人 | 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 |
| 2026年一季度末深投控持股 | 554,247,280股，占总股本54.79% |
| 一致行动/关联说明 | 深圳市国有股权经营管理有限公司为深圳市投资控股有限公司全资子公司，2026年一季度末持股64,288,426股，占6.35% |
| 公司治理关注点 | 控股股东体系内存在房地产相关资产，公司年报披露同业竞争承诺及相关安排 |
深圳国资背景为公司提供信用和资源协同基础，但不能自动解决经营问题。年报明确提到，公司现存开发用地资源储备不足、存量项目去化艰难、新业务拓展尚未有实质成果，这些才是影响深深房A基本面的核心变量。
三、业务结构：地产开发为主，租赁和工程施工为辅
公司专注于住宅地产开发，在售项目主要分布在深圳和汕头两地，深圳地区包括深房翠林苑，汕头地区包括天悦湾。除房地产开发销售外，公司还经营工程施工、物业管理、商业物业租赁和其他资产经营业务。
| 业务板块 | 2025年收入 | 占营业收入比重 | 同比变化 | 毛利率 |
|---|---|---|---|---|
| 房地产 | 13.25亿元 | 89.33% | +715.06% | 29.25% |
| 工程施工 | 0.81亿元 | 5.48% | -49.29% | -1.26% |
| 物业管理 | 0.03亿元 | 0.22% | -9.77% | 未作为主要项目单列 |
| 租赁及其他 | 0.74亿元 | 4.97% | -8.57% | 未完整披露 |
2025年房地产收入占比接近九成，主要来自深房光明里项目销售结转。因此，深深房A的利润表高度受项目结转节奏影响：当有大项目交付结转时，收入和利润会突然放大；当结转减少时，收入会迅速回落。
四、核心项目：深房光明里贡献了2025年大部分收入
| 项目/资产 | 地区 | 状态与信息 | 研究意义 |
|---|---|---|---|
| 深房光明里 | 深圳光明 | 2024年11月竣工验收，2025年结转收入12.77亿元 | 占房地产板块收入96.43%，占集团营业收入86.14%，是2025年业绩修复核心 |
| 深房翠林苑 | 深圳 | 报告期在售，剩余尾盘 | 后续销售贡献有限，更多看尾盘去化 |
| 天悦湾一期 | 汕头 | 2016年开盘，2019年竣工，截至2025年末累计销售率76.37% | 去化周期较长，反映非深圳项目销售压力 |
| 天悦湾二期 | 汕头 | 2018年动工，2021年竣工，截至2025年末累计销售率37.11% | 存量去化压力仍然较大 |
| 汕头新峰大厦 | 汕头 | 总占地面积0.59万平方米，总建筑面积2.66万平方米，剩余可开发建筑面积2.66万平方米 | 公司披露的累计土地储备规模较小 |
从项目结构看，深深房A并不是一个土地储备充裕、项目梯队连续的开发商。2025年的业绩修复，很大程度上来自深房光明里一个项目集中结转。汕头天悦湾一期和二期销售率差异较大，尤其二期去化仍慢，是后续存货质量和资金回收的重点观察对象。
五、2025年财务表现：扭亏为盈，但现金流仍为负
| 指标 | 2025年 | 同比变化 | 解读 |
|---|---|---|---|
| 营业收入 | 14.83亿元 | +264.32% | 主要由深房光明里项目结转带动 |
| 归母净利润 | 1.00亿元 | 由亏转盈 | 2024年亏损1.77亿元，2025年利润修复明显 |
| 扣非归母净利润 | 2.34亿元 | +218.37% | 扣非利润高于归母净利，说明非经常性项目对当年利润有负向影响 |
| 经营活动现金流净额 | -0.95亿元 | 较上年改善25.18% | 仍为净流出，房地产开发结转与收款存在周期差 |
| 基本每股收益 | 0.0988元/股 | 由负转正 | 随归母净利润改善 |
| 总资产 | 38.83亿元 | -35.15% | 主要与房地产收入结转、建邦公司不再并表等因素有关 |
| 归母净资产 | 36.12亿元 | +2.85% | 净资产小幅增长 |
2025年深深房A的利润表改善非常明显，但经营现金流仍为负。公司解释，经营现金流与净利润存在重大差异，主要由房地产投资开发、销售与结转的跨周期特性所致。换句话说，利润确认并不等同于当期现金充裕，后续仍要看销售回款和工程支出节奏。
六、资产结构：存货下降，但仍是核心资产项
| 资产项目 | 2025年末金额 | 占总资产比例 | 变化与原因 |
|---|---|---|---|
| 货币资金 | 2.85亿元 | 7.33% | 较上年末减少 |
| 存货 | 10.99亿元 | 28.31% | 较上年末下降32.43个百分点，主要因房地产收入结转 |
| 投资性房地产 | 5.23亿元 | 13.46% | 主要为出租经营物业 |
| 受限存货 | 账面价值1.62亿元 | 不适用 | 诉讼保全，涉及供应商诉讼保全 |
| 受限投资性房地产 | 账面价值0.39亿元 | 不适用 | 借款抵押 |
截至2025年末，公司存货账面余额11.54亿元，跌价准备0.55亿元，账面价值10.99亿元。存货下降本身有利于资产风险释放，但也意味着可供未来结转的项目资源减少。对深深房A来说，存货既是风险，也是未来收入来源；存货去化速度和毛利率决定后续利润质量。
七、2026年一季度：结转减少，业绩重新承压
| 指标 | 2026年一季度 | 同比变化 | 解读 |
|---|---|---|---|
| 营业收入 | 0.67亿元 | -79.58% | 房地产结转同比减少 |
| 归母净利润 | -392.69万元 | -105.42% | 由盈转亏 |
| 扣非归母净利润 | -764.09万元 | -111.22% | 主业利润承压 |
| 经营活动现金流净额 | 1233.95万元 | +165.69% | 销售资金回笼增加、支付工程款减少 |
| 基本每股收益 | -0.0039元/股 | -105.45% | 与亏损一致 |
| 总资产 | 38.60亿元 | 较上年末-0.59% | 资产规模基本稳定 |
| 归母权益 | 36.13亿元 | 较上年末+0.03% | 权益基本稳定 |
2026年一季度是观察深深房A经营弹性的一个反向样本：当没有大项目集中结转时，收入规模迅速回落，公司重新出现亏损。这进一步说明，深深房A的短期业绩不能按线性趋势外推，而要按项目交付和结转周期拆解。
八、现金分红与控股股东减持预披露
2026年6月，公司实施2025年年度权益分派：以总股本1,011,660,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.35元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。A股股权登记日为2026年6月12日，除权除息日为2026年6月15日；B股股权登记日为2026年6月17日。
| 事项 | 内容 |
|---|---|
| 现金分红 | 每10股派0.35元含税 |
| A股股权登记日 | 2026年6月12日 |
| A股除权除息日 | 2026年6月15日 |
| 控股股东减持预披露 | 深投控计划2026年7月15日至2026年10月12日，以集中竞价方式减持不超过10,116,600股，即不超过总股本1% |
| 减持原因 | 深投控经营发展需要 |
| 控制权影响 | 公告称本次减持计划实施不会导致公司控制权发生变更 |
控股股东减持预披露不等同于一定完成减持，但会影响市场对股东行为和流通供给的预期。由于深投控仍持有公司54.79%股份，即使按上限减持1%，控制权也不会变化；但投资者仍需关注减持实施进度、成交价格和后续是否继续披露新计划。
九、公司面临的核心问题
- 土地储备不足：年报披露的累计土地储备项目仅汕头新峰大厦，剩余可开发建筑面积2.66万平方米，项目梯队偏薄。
- 存量项目去化难：汕头天悦湾二期截至2025年末累计销售率37.11%，去化压力仍需跟踪。
- 结转周期波动：2025年收入大增与深房光明里结转高度相关，2026年一季度结转减少后收入和利润快速回落。
- 新业务尚未形成实质增量：公司年报提到新业务拓展尚未有实质成果，未来转型路径仍待验证。
- 同业竞争与国资协同：控股股东体系内存在房地产相关资产，既可能带来协同，也需要关注承诺履行和治理边界。
十、主要风险
- 房地产市场风险：行业仍处于动态筑底阶段，购房需求、价格预期和区域分化都会影响项目去化。
- 项目储备不足风险：如果公司无法获取新项目或形成新的开发梯队，未来收入结转可能缺乏连续性。
- 存货减值风险：存量项目销售不及预期、价格下行或成本回收压力增加，可能引发存货跌价准备。
- 现金流波动风险：房地产销售、开发支出和结转节奏不匹配，会导致净利润与经营现金流出现较大差异。
- 股东减持扰动风险：控股股东已披露减持计划，虽然不影响控制权，但可能影响阶段性市场情绪和交易供给。
十一、结论：看深深房A，要按项目周期而不是单年利润
深深房A的价值标签很清楚：深圳国资、老牌地产平台、拥有一定存量物业和项目资源。但公司的经营逻辑也很清楚：收入和利润高度依赖项目结转，土地储备和新项目梯队偏薄，存量项目去化压力仍在。2025年利润转正值得记录，但不能简单外推为持续成长。
后续研究深深房A，最重要的是三件事：第一，汕头天悦湾等存量项目能否继续去化并保持合理毛利；第二，公司是否能通过深圳国资体系获取新项目或形成新的业务增长点；第三，控股股东减持、同业竞争承诺和治理安排是否稳定透明。若没有新的项目梯队，深深房A仍会是一家项目周期特征很强、业绩波动明显的房地产公司。
十二、主要资料来源
- 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司：2025年年度报告
- 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司：2026年第一季度报告
- 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司：2025年年度权益分派实施公告
- 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司：关于控股股东减持股份预披露公告
- 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司：关于独立董事辞职的公告
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