深物业A（000011）深度研究：深圳国资、物业管理与地产去化压力

事实边界：本文中的经营和财务数据主要来自深圳市物业发展（集团）股份有限公司2025年年度报告、2026年第一季度报告，以及2026年披露的利润分配、权益分派和荣耀地产授信融资担保进展公告。涉及“去化压力”“现金流防守”“国资信用”等内容，属于本站依据公开资料作出的分析，不代表公司承诺，也不构成对未来业绩的保证。

一、深物业A基本信息

项目	内容
股票代码	000011
股票简称	深物业A
公司全称	深圳市物业发展（集团）股份有限公司
上市地点	深圳证券交易所
注册地址	广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39层、42层
控股股东	深圳市投资控股有限公司
实际控制人	深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
主要业务	房地产开发、物业管理、资产运营、餐饮及工程监理等
核心平台	国贸物业、皇城地产、荣耀地产、国贸科技园、国贸美生活等

年报披露，深物业A控股股东为深圳市投资控股有限公司，实际控制人为深圳市国资委。深投控直接持有公司股份301,411,311股，同时还持有深纺织A、深深房A、中国平安、国信证券、天音控股、深圳国际、英飞拓等多家境内外上市公司股权。[来源：2025年年度报告]

二、深物业A是做什么的？

深物业A的历史和深圳改革开放绑定很深。公司因国贸大厦而生，国贸大厦也是“深圳速度”的代表性项目之一。经过多年发展，公司已经从早期项目公司，转型为集房地产开发、物业管理、资产运营等业务于一体的综合产业集团。

当前公司主要分三块：第一是产城空间开发，即住宅、公寓、写字楼、产业园区等房地产开发；第二是物业管理服务，以国贸物业为平台，服务住宅、商写、园区、城市服务等多业态；第三是产业生态运营，围绕存量资产运营增值和轻资产运营输出，做商业空间、园区配套、租赁运营和项目开发服务。

三、业务结构：物业管理已是收入主力

业务板块	2025年收入	收入占比	同比变化	毛利率	观察
房地产	5.67亿元	23.79%	-43.52%	37.84%	受项目结转和去化节奏影响较大
物业管理	16.37亿元	68.69%	+2.68%	20.42%	收入主力，在管面积突破4800万平方米
资产运营	1.79亿元	7.52%	+31.86%	—	存量资产和商业运营贡献稳定收益
合计	23.83亿元	100%	-12.83%	—	地产收入下降拖累总收入

这张表决定了深物业A的研究方式：它不再是“纯地产开发”框架。2025年物业管理收入占比68.69%，远高于房地产开发收入占比。也就是说，国贸物业的规模扩张、回款质量和利润率，已经成为深物业A基本盘的重要部分。

四、物业管理：国贸物业是稳定器

2025年，深物业A物业管理业务收入16.37亿元，占总收入比重68.70%。年报披露，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理服务力TOP10”等荣誉。报告期内，公司在管面积突破4800万平方米，并拓展“物业城市”、西北市场、国际化高端创新教育服务和高铁交通枢纽等新业态。

物业管理的优点是收入相对持续，项目粘性强，现金流理论上比房地产开发更稳定。它的难点是利润率不算高，且规模扩张需要管住人力成本、服务品质和应收款清收。年报提到，公司加大应收账款清收力度，综合回款率持续改善，这一点后续值得跟踪。

五、房地产开发：去化、结转和项目融资仍是压力点

2025年，公司房地产业务收入5.67亿元，同比下降43.52%。公司在年报中提到，地产板块以“尽去化、促回款、稳效益”为目标，报告期内光明御棠上府、澜湖时代、深扬数智城、滨海港湾等项目推进销售和开发建设。

房地产开发业务的特点是：结转节奏决定利润表，销售回款决定现金流，存货和项目融资决定资产负债表。深物业A有深圳国资背景和核心区域项目资源，但并不能完全免疫房地产周期。2025年公司扣非归母净利润仍为负，经营现金流继续大额流出，说明地产去化和开发投入仍然是主要压力。

六、近三年财务表现：2025年归母转正，但扣非仍为负

指标	2023年	2024年	2025年	变化判断
营业收入	29.65亿元	27.34亿元	23.83亿元	连续下降，2025年同比下降12.83%
归母净利润	4.64亿元	-11.15亿元	0.34亿元	2025年转正，但规模很小
扣非归母净利润	-1.72亿元	-13.29亿元	-0.12亿元	连续三年扣非为负
经营活动现金流净额	-2.64亿元	-14.24亿元	-20.86亿元	持续流出，2025年压力加大
总资产	169.88亿元	152.93亿元	154.28亿元	资产规模基本稳定
归母净资产	46.62亿元	33.62亿元	33.95亿元	2024年大幅下降后小幅修复

2025年深物业A归母净利润转正，但扣非归母净利润仍为-1,238.64万元。年报非经常性损益中，非流动性资产处置损益约3,853.86万元，主要为投资性房地产处置收益。换句话说，2025年的盈利恢复仍需要拆开看，不能只看归母净利润由负转正。

七、2026年一季度：收入增长但重新转亏

指标	2026年一季度	同比 / 较期初变化	解读
营业收入	5.56亿元	+12.73%	收入端有所恢复
归母净利润	-0.27亿元	同比由盈转亏	利润受结算、成本费用和地产周期影响
扣非归母净利润	-0.28亿元	同比转亏	主业盈利仍需修复
经营活动现金流净额	-2.73亿元	同比基本持平	现金流仍为负
总资产	150.59亿元	较2025年末下降2.40%	资产小幅收缩
归母权益	33.66亿元	较2025年末下降0.85%	净资产小幅下降

2026年一季度的特点是“收入增长、利润转亏、现金流仍负”。这说明深物业A的利润并不稳定，仍受房地产项目结算节奏、成本费用和周期环境影响。物业管理业务可以提供稳定底盘，但短期还不足以完全熨平地产开发业务波动。

八、资产负债表：存货和有息负债是核心压力

项目	2026年3月31日	2025年12月31日	关注原因
货币资金	15.26亿元	21.24亿元	一季度下降，需关注项目投入和偿债安排
存货	111.32亿元	111.04亿元	占资产比例高，是地产去化和减值测试核心
投资性房地产	4.41亿元	3.98亿元	资产运营和租赁收益基础
短期借款	4.14亿元	4.49亿元	短债规模可控但需滚动管理
一年内到期非流动负债	35.61亿元	38.65亿元	短期偿债压力较大
长期借款	41.99亿元	36.82亿元	项目开发融资需求仍高
合同负债	7.82亿元	7.12亿元	预售款增加，对后续收入结转有支撑

截至2025年末，公司资产负债率为79.04%。从结构看，最需要盯的是存货、一年内到期债务和长期借款。年报也将存货跌价准备计提列为关键审计事项：截至2025年末，公司开发成本、开发产品等存货账面余额为123.31亿元，存货可变现净值涉及重大管理层判断。

九、荣耀地产担保：国资平台也要看项目现金流

2026年3月31日，公司公告为控股子公司深圳市荣耀房地产开发有限公司授信融资额度提供担保进展。公告提示，被担保对象荣耀地产资产负债率超过70%，公司及控股子公司对外担保总额超过最近一期经审计净资产100%。本次补充合同对应主债权本金约4.92亿元，主债务履行期限为2026年3月30日至2028年5月20日，公司提供连带责任保证担保。担保后，公司及控股子公司担保额度总金额为65.70亿元，总余额约42.59亿元，占最近一期经审计净资产125.46%。[来源：荣耀地产担保进展公告]

这类担保并不罕见，尤其是在地产项目公司融资场景中。但它提醒我们：深物业A虽然有深圳国资背景，项目端的开发、销售、回款和债务偿还仍然要回到现金流本身。国资信用可以增强融资可得性，不能替代项目去化。

十、分红：小额现金分红，更多是稳定姿态

2026年6月9日，公司披露2025年度权益分派实施公告：以总股本595,979,092股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.20元（含税），共计派发现金红利1,191.96万元，不送红股，不以资本公积金转增股本。A股股权登记日为2026年6月12日，除权除息日为2026年6月15日。[来源：2025年度权益分派实施公告]

这笔分红金额不大，但在地产周期承压、扣非仍为负的背景下，仍然体现了公司维持股东回报的姿态。后续真正更重要的，是经营现金流能否转正，以及物业管理和资产运营能否持续提高利润贡献。

十一、核心观察清单

• 物业管理收入能否继续增长：国贸物业在管面积突破4800万平方米，是公司最重要的稳定底盘。
• 房地产存货去化：澜湖时代、御棠上府、深扬数智城、滨海港湾等项目销售和结转节奏决定利润波动。
• 经营现金流能否转正：2025年经营现金流-20.86亿元，2026Q1仍为负，是最大短板之一。
• 一年内到期债务安排：2026Q1末一年内到期非流动负债仍有35.61亿元，需关注偿债和续贷。
• 荣耀地产担保风险：担保余额较高，且被担保主体资产负债率超过70%。
• 资产运营转型：国贸商场等轻资产管理和包租模式能否形成更稳定的商业运营收益。

十二、风险提示

• 房地产销售下行风险：若深圳及异地项目去化不及预期，会影响收入、现金流和存货可变现净值。
• 存货减值风险：公司存货金额较大，可变现净值判断对利润有重要影响。
• 偿债压力风险：一年内到期非流动负债和长期借款规模较高，需持续关注融资接续。
• 担保风险：公司及控股子公司担保总余额占净资产比例较高，荣耀地产资产负债率超过70%。
• 扣非盈利风险：2025年扣非归母净利润仍为负，2026Q1也出现亏损。
• 物业管理毛利率风险：物业管理规模扩张同时需要控制人力成本、应收账款和服务质量。

十三、本站跟踪评级

维度	判断	理由
股东背景	较强	深投控控股，深圳市国资委实际控制
业务稳定性	中等偏强	物业管理收入占比高，提供稳定底盘
成长性	中等	物业管理和资产运营有扩张空间，但地产拖累明显
盈利质量	中等偏弱	2025年扣非为负，2026Q1亏损
现金流质量	偏弱	经营现金流连续大额为负
资产负债压力	偏高	存货、有息债务和担保规模较大
综合结论	国资防守型地产物管平台	适合跟踪物业管理扩张、地产去化、现金流和债务滚动

本站观察分：53/100。深物业A的优势是深圳国资背景、国贸物业品牌和物业管理规模；短板是地产开发仍重、存货和债务压力不轻、经营现金流持续流出。它不是纯粹的困境地产股，也不是轻资产物业股，而是一个正在用物业管理和资产运营对冲地产周期的深圳国资平台。

十四、资料来源与核验记录

资料	披露日期	用途
深物业A 2025年年度报告	2026年3月28日	公司基本信息、股权结构、业务结构、2025年财务数据、存货和债务情况
深物业A 2026年第一季度报告	2026年4月29日	2026年一季度收入、利润、现金流和资产负债表
关于为控股子公司深圳市荣耀房地产开发有限公司授信融资额度提供担保的进展公告	2026年3月31日	荣耀地产担保、主债权金额、担保余额和风险提示
关于2025年度利润分配预案的公告	2026年3月28日	利润分配方案
2025年度权益分派实施公告	2026年6月9日	现金分红实施、股权登记日和除息日

后续更新触发条件：公司披露2026年半年度报告；主要房地产项目销售、结转或减值发生明显变化；荣耀地产融资担保有重大进展；经营现金流转正或债务结构出现重大调整；物业管理在管面积、毛利率或回款情况出现显著变化。