ST皇庭（000056）深度研究：皇庭广场抵债、负净资产与商业管理转型

事实边界：本文经营与财务数据主要来自深圳市皇庭国际企业股份有限公司2025年年度报告、2026年第一季度报告、退市风险警示及其他风险警示公告、未弥补亏损公告、投资性房地产公允价值变动公告、资产减值公告、重大仲裁进展公告和股票交易异常波动公告。涉及“困境反转”“债务化解”“主业重建”“半导体转型”等内容，属于本站依据公开资料作出的分析，不代表公司承诺，也不构成投资建议。

一、ST皇庭基本信息

项目	内容
股票代码	000056；B股代码200056
当前简称	ST皇庭；B股为ST皇庭B
原简称	皇庭国际、皇庭B；更早前简称深国商
公司全称	深圳市皇庭国际企业股份有限公司
英文名称	Shenzhen Wongtee International Enterprise Co., Ltd.
法定代表人	郑康豪
注册地址	深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路350号岗厦皇庭大厦28A01单元
办公地址	深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路350号岗厦皇庭大厦28A01单元
公司官网	www.wongtee000056.com
公司邮箱	[email protected]
董事会秘书	吴凯
审计机构	尤尼泰振青会计师事务所（特殊普通合伙）

皇庭国际在2010年完成重组后，确定以商业不动产运营为主营业务，定位为商业资产综合运营商。2025年报披露，公司目前强调“高新科技+商业管理”双主业：一边保留商业运营、物业管理等存量业务，一边通过控股子公司意发功率推进功率半导体业务。

但是，研究ST皇庭不能绕开一个事实：深圳皇庭广场这个核心资产已经因债务违约被司法裁定抵债。公司后续能否继续作为商业资产运营平台存在，取决于能否在核心资产丧失后拓展新项目、稳定物业管理现金流，并把功率半导体业务从“战略标签”变成真实盈利来源。

二、控制关系：郑康豪为实际控制人，持股平台质押和冻结压力较重

截至2025年末，郑康豪控制的深圳市皇庭产业控股有限公司及其一致行动人深圳市皇庭投资管理有限公司、皇庭国际集团有限公司、郑小燕合计持有公司25.51%股份，因此郑康豪为公司实际控制人。

股东或一致行动人	持股数量	持股比例	质押情况
深圳市皇庭产业控股有限公司	181,126,900股	15.32%	质押181,126,900股，占其所持100%
百利亚太投资有限公司	64,431,720股	5.45%	质押40,000,000股，占其所持62.08%
郑小燕	23,712,354股	2.01%	年报披露表内未列质押
皇庭国际集团有限公司	32,416,077股	2.74%	年报披露表内未列质押
合计	301,688,869股	25.51%	累计质押221,126,900股，质押比例73.30%

此外，年报披露截至2025年12月31日，皇庭产业控股及一致行动人所持部分股份存在冻结情形，冻结合计174,807,002股，占公司总股本14.78%。这类质押、冻结和涉诉状态，是判断ST皇庭控制权稳定性和债务协调难度时必须放进模型里的变量。

三、2025年财务表现：收入看似暴增，扣除后才是真主业规模

指标	2025年	同比变化	说明
营业收入	33.60亿元	+410.81%	主要包含出售投资性房地产收入
出售投资性房地产收入	29.63亿元	上年无此项	与主营业务无关的业务收入，被扣除
营业收入扣除后金额	3.98亿元	-39.57%	更接近持续经营业务规模
归母净利润	-27.30亿元	-326.23%	皇庭广场抵债形成大额处置损失
扣非归母净利润	-6.76亿元	-9.03%	主业亏损仍未扭转
经营活动现金流量净额	1.52亿元	-54.50%	仍为正，但同比明显下降
基本每股收益	-2.29元/股	-308.93%	亏损扩大
期末总资产	18.19亿元	-77.36%	核心资产被动处置后资产规模大幅收缩
归母净资产	-23.73亿元	-763.53%	已为负值

这张表有一个容易误读的地方：营业收入33.60亿元看起来暴增，但其中29.63亿元来自出售投资性房地产收入，年报明确将其作为与主营业务无关的业务收入扣除。扣除后收入只有3.98亿元，同比下滑39.57%。所以，ST皇庭2025年的真实经营画像不是“收入高增长”，而是“核心资产被动处置后，持续经营业务规模下降”。

2025年分季度看，三季度营业收入达到30.21亿元，同时归母净利润亏损22.59亿元，说明大额资产处置和损失集中在三季度体现。全年归母亏损27.30亿元，已经把公司推入负净资产状态。

四、皇庭广场抵债：这是2025年利润和资产负债表变化的核心事件

根据未弥补亏损公告，公司核心资产深圳皇庭广场因债务违约被司法裁定抵债，裁定以30.53亿元抵偿债务，并产生20.93亿元非流动性资产处置损失。这是2025年净利润大幅亏损、总资产大幅下降和归母净资产转负的核心原因。

对公司基本面的影响可以拆成三层：第一，皇庭广场作为福田CBD核心商业项目，是过去皇庭国际品牌和商业运营能力的重要载体；第二，被动抵债降低了部分债务压力，但同时切掉了最核心的经营资产；第三，未来商业运营收入如果不能靠外拓项目或新的存量资产补上，公司持续经营规模会明显变薄。

五、业务结构：商业管理、物业服务和功率半导体都在承压

业务板块	2025年收入	收入占比	同比变化	毛利率或状态
商业运营服务	1.70亿元	5.07%	-52.00%	综合毛利率94.25%，但收入因皇庭广场以物抵债大幅减少
物业管理服务	1.80亿元	5.35%	-21.65%	综合毛利率22.10%；在管项目13个，收费面积185.24万平方米
功率半导体业务	4730.31万元	1.41%	-34.91%	综合毛利率-26.22%，订单和产品价格下滑
融资租赁服务及其他	13.23万元	接近0	-85.06%	非核心
出售投资性房地产	29.63亿元	88.17%	上年无此项	一次性/被动处置性质，不应视作正常主业增长

商业运营服务仍有很高毛利率，但收入已经大幅下降；物业管理服务收入较稳定，但增长性弱；功率半导体业务有想象空间，却在2025年收入下降34.91%、毛利率为负。公司年报称意发功率拥有年产36万片6寸功率晶圆能力，产品包括FRD、SBD、MOSFET、IGBT等，应用于工控、通信、变频家电、光伏/风电、充电桩和电动汽车等领域。但从当前财务贡献看，意发功率还没撑起“高新科技”第二曲线。

六、投资性房地产：剩余资产不大，但仍有估值下修

截至2025年末，公司投资性房地产账面价值为6.91亿元，主要包括广州市解放北路大北新街22号5楼和成都皇庭国际中心。受评估价格下降影响，2025年度确认投资性房地产公允价值变动损失3270.30万元，相应减少公司2025年度归母净利润3270.30万元。

项目	地理位置	建筑面积	期末评估公允价值	2025年公允价值变动
广州市解放北路大北新街22号5楼	广州	104.48平方米	372.99万元	-35.53万元
成都皇庭国际中心	成都高新区吉瑞三路99号	52,970.48平方米	6.87亿元	-3234.77万元
合计	广州、成都	53,074.96平方米	6.91亿元	-3270.30万元

和皇庭广场抵债相比，这部分投资性房地产公允价值损失不是最大矛盾，但它说明剩余商业资产仍暴露于估值波动。对ST皇庭而言，资产端已经很薄，剩余资产再下修，会进一步加大净资产修复难度。

七、资产减值与商誉：半导体转型也有减值压力

2025年，公司计提减值损失合计8434.16万元，包括信用减值损失1005.53万元、资产减值损失7428.64万元。其中商誉减值准备5771.53万元、存货跌价损失1263.63万元、其他非流动资产减值损失393.48万元。

公告披露，公司对合并德兴意发功率形成的商誉相关资产组进行减值测试，相关资产组可收回金额为0.00元，公司累计确认商誉减值2.11亿元，其中2025年度计提5771.53万元。这个信息很刺眼：公司一边把功率半导体作为新主业方向，一边其相关商誉已经出现较大减值，说明这条转型线仍处在“投入和风险确认”阶段，而不是“稳定利润贡献”阶段。

八、退市风险警示：负净资产和无法表示意见是硬约束

2025年报披露，公司审计意见类型为“无法表示意见”。会计师认为，皇庭国际自2020年起持续发生经营亏损，2025年末归母净资产为负，扣非收入大幅下滑，持续经营能力受到重大不利影响；虽然管理层披露了改善措施，但会计师无法获取充分、适当的审计证据以证实这些措施的可行性、可执行性和实际效果。

公司同时触及退市风险警示和其他风险警示：一方面，2025年末经审计归属于上市公司股东的净资产为负值，且财务会计报告被出具无法表示意见；另一方面，最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且2025年度审计报告带持续经营重大不确定性相关表述。因此，公司股票自2026年4月27日起被实施退市风险警示和其他风险警示，简称由“皇庭国际”变更为“*ST皇庭”，B股简称由“皇庭B”变更为“*ST皇庭B”。

这类公司文章里必须把风险放在前面：如果后续不能解决负净资产、审计意见、持续经营和扣非收入问题，股票风险不是一般经营波动，而是上市地位风险。

九、2026年一季度：亏损收窄，现金流为正，但净资产继续为负

指标	2026年一季度	同比变化
营业收入	1.20亿元	-8.63%
归母净利润	-3231.10万元	亏损同比收窄60.61%
扣非归母净利润	-4251.32万元	亏损同比收窄54.75%
经营活动现金流量净额	8034.36万元	+57.42%
基本每股收益	-0.03元/股	亏损收窄
期末总资产	17.56亿元	较上年末-3.43%
归母所有者权益	-24.05亿元	较上年末继续下降1.36%
普通股股东总数	58,496户	截至2026年一季度末

一季度有两个积极点：亏损同比收窄，经营活动现金流为正且同比增长57.42%。但这还不能构成反转，因为归母所有者权益仍为-24.05亿元，比2025年末继续下降。ST皇庭后续真正需要证明的是：能否连续改善经营利润，并通过债务化解、资产处置、债务豁免、权益性安排或业务盈利，把净资产拉回正数。

十、重大仲裁：确认2.67亿元现金债权，回收仍需看实际执行

2026年5月，公司披露重大仲裁进展：子公司深圳市瑞豪智芯科技有限公司作为申请人，被申请人为重庆皇庭珠宝广场有限公司。裁决确认申请人对被申请人享有现金债权266,597,997.40元，并由被申请人承担部分仲裁费等。

这类债权确认对公司当然是有利信息，但公告也提示，被申请人已被破产管理人接管，本次案件对公司本期或期后利润的影响以年度审计报告为准。也就是说，确认债权和收回现金之间还有很长距离，不能简单把2.67亿元当作已经到账的利润或现金。

十一、股价异动：公告称无应披露而未披露重大事项

2026年6月，ST皇庭多次披露股票交易异常波动公告。以2026年6月29日公告为例，公司A股股票在2026年6月25日和6月26日连续两个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过12%，构成异常波动。公司核查后称，前期披露信息不存在需要更正或补充披露事项，未发现对股价有较大影响的未公开重大信息，公司、控股股东和实际控制人不存在应披露而未披露的重大事项，控股股东和实际控制人在异常波动期间未买卖公司股票。

对这种高风险公司，股价异动本身不等于基本面改善。真正要看的仍是后续定期报告、债务化解公告、审计意见改善情况、净资产修复路径和持续经营业务的收入利润质量。

十二、本站观察：ST皇庭的关键变量不是“有没有故事”，而是“能不能活下来并修复报表”

ST皇庭仍有几个可跟踪点：商业运营和物业管理团队经验、存量项目服务能力、功率半导体产能和产品线、债权确认、债务化解空间。但这些都必须排在退市风险、负净资产、审计意见和持续经营能力之后。

• 第一变量是净资产修复：归母净资产-23.73亿元，2026年一季度为-24.05亿元。没有净资产修复，其他故事都只能排在后面。
• 第二变量是审计意见改善：2025年被出具无法表示意见。如果后续审计意见不能改善，资本市场风险会持续存在。
• 第三变量是主业规模：2025年扣除后营业收入仅3.98亿元，同比下滑39.57%。核心资产丧失后，公司需要证明商业管理和物业服务可以外拓。
• 第四变量是半导体业务兑现：意发功率收入4730.31万元，毛利率-26.22%，且相关商誉继续减值。它目前还不是利润支柱。
• 第五变量是债务化解：公司管理层提出以非现金资产清偿、债务豁免等方式化解债务，但可执行性和实际效果仍需后续公告验证。

所以，ST皇庭更适合被放进“困境企业跟踪档案”，而不是普通商业地产运营公司档案。它的反转路径很窄：既要解决债务，又要修复净资产，还要让商业管理、物业管理和功率半导体形成持续收入。只要其中一个环节卡住，风险就会重新放大。

十三、资料来源与核验清单

• 深圳市皇庭国际企业股份有限公司2025年年度报告：用于核验公司基本信息、主营业务、收入结构、财务数据、审计意见、实际控制人、股东质押冻结、皇庭广场抵债影响和退市风险警示触发情形。
• 深圳市皇庭国际企业股份有限公司2026年第一季度报告：用于核验2026年一季度收入、利润、现金流、净资产、股东户数和风险警示后的股票简称。
• 关于公司股票交易被实施退市风险警示及其他风险警示暨停牌的公告：用于核验公司自2026年4月27日起被实施退市风险警示和其他风险警示。
• 关于未弥补亏损达到实收股本总额三分之一的公告：用于核验未弥补亏损、皇庭广场抵债、非流动性资产处置损失、财务费用和应对措施。
• 关于确认2025年度投资性房地产公允价值变动的公告：用于核验成都皇庭国际中心等投资性房地产账面价值和公允价值变动损失。
• 关于2025年度计提资产减值损失和确认其他权益工具投资公允价值变动的公告：用于核验信用减值、资产减值、商誉减值和其他权益工具投资公允价值变动。
• 关于重大仲裁的进展公告：用于核验瑞豪智芯对重庆皇庭珠宝广场享有现金债权266,597,997.40元的仲裁裁决进展。
• 股票交易异常波动公告：用于核验2026年6月下旬股票异常波动及公司关于无应披露而未披露重大事项的说明。