金融街（000402）深度研究：西城国资、商务地产运营、开发去化与债务修复

事实边界：本文经营和财务数据主要来自金融街控股股份有限公司2025年年度报告、2025年年度报告摘要、2026年第一季度报告、公司债券2025年度受托管理事务报告和公司公开披露的减值相关公告。涉及“债务修复”“资产减值压力”“持有物业稳定器”“西城国资支持”等表述，属于本站依据公开资料作出的分析，不代表公司承诺，也不构成投资建议。

一、金融街基本信息

项目	内容
股票代码	000402
股票简称	金融街
公司全称	金融街控股股份有限公司
英文名称	Financial Street Holdings Co., Ltd.
上市地点	深圳证券交易所主板
注册地址/办公地址	北京市西城区金城坊街7号
主营业务	房地产开发、物业租赁、物业经营、资产管理和相关服务
核心资产特征	北京金融街及重点城市写字楼、商业、公寓/酒店等持有物业与开发项目
控股股东	北京金融街投资（集团）有限公司及一致行动人
实际控制人	北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会

金融街的特殊性在于，它既有房地产开发业务，也有较多核心区域持有物业。公司在北京金融街、西单、月坛等区域拥有写字楼和商业项目，也在京津冀、长三角、成渝、大湾区、长江中游等区域布局开发项目。相比单纯住宅开发商，金融街的持有物业租赁收入具有稳定器作用；但开发业务规模下降和存货减值，又让利润表承压。

如果把金融街简单看成“北京核心商务地产”，会忽略它过去几年房地产开发项目带来的减值压力；如果只把它看成“亏损房企”，又会忽略北京核心持有物业、国资背景和债务滚续能力。因此，这家公司更适合放在“城市核心资产+开发库存出清+高负债修复”的框架里研究。

二、股权结构：金融街集团及一致行动人持股，西城区国资委实际控制

股东/控制关系	公开资料披露信息	研究含义
北京市西城区国资委	通过金融街资本、金融街集团等控制公司	公司实际控制人为西城区国资委，地方国资属性明确
北京金融街资本运营集团有限公司	西城区国资委持股100%，持有金融街集团62.06%股权	是西城区国资平台和金融街集团之间的资本运营层级
北京金融街投资（集团）有限公司	金融街集团及一致行动人合计持股占公司已发行总股份36.77%	公司控股股东及一致行动人核心主体
和谐健康保险股份有限公司	年报列示为持股10%以上法人股东	重要财务投资者，对股东结构和市场预期有影响
西城区国资委其他上市资产	公开信息显示还通过下属公司持有菜百股份、华远地产等股份	体现西城国资在商业、地产和区域资产运营中的资源基础

截至2025年末，金融街集团及一致行动人合计持有金融街36.77%股份。西城区国资委持有金融街资本100%股权，金融街资本持有金融街集团62.06%股权，因此西城区国资委为金融街实际控制人。这个股权链条使金融街具备明显的北京西城区国资背景，也解释了公司与北京核心商务区资源之间的历史联系。

但国资背景不等于没有经营压力。房地产行业下行时，项目去化、价格折让、存货减值和债务偿付仍会真实影响报表。国资平台能提供信用和资源背书，却不能替代销售回款和资产质量修复。对金融街的跟踪，既要看股东支持，也要看公司自身现金流能否改善。

三、业务结构：开发业务仍是收入主体，租赁业务贡献高毛利

业务板块	2025年收入	收入占比	毛利率	同比变化
房产开发	59.23亿元	74.06%	-9.23%	-64.57%
物业租赁	14.92亿元	18.66%	81.48%	-13.70%
物业经营	3.95亿元	4.94%	39.54%	-14.54%
其他业务	1.88亿元	2.35%	2.98%	+14.96%
合计	79.98亿元	100.00%	10.39%	-58.07%

2025年金融街收入主要来自房产开发，但开发业务毛利率为-9.23%，说明结转项目整体盈利能力较弱，部分项目仍处在价格下行、成本高企和减值压力之后的修复阶段。房产开发收入同比下降64.57%，主要与项目结算规模减少有关。

物业租赁是公司最优质的利润来源。2025年物业租赁收入14.92亿元，毛利率81.48%。公司持有物业主要集中在北京、上海、天津、重庆等城市，业态包括写字楼、商业、公寓和酒店。金融街中心、金融街购物中心、西单购物中心等项目，构成公司持有资产底盘。只要出租率和租金水平保持稳定，租赁业务能够在开发业务波动时提供现金流缓冲。

四、2025年财务表现：继续亏损，但减亏明显

指标	2025年	2024年	变化
营业收入	79.98亿元	190.75亿元	-58.07%
归母净利润	-53.84亿元	-110.84亿元	减亏51.42%
扣非归母净利润	-51.19亿元	-99.79亿元	减亏48.70%
经营活动现金流净额	20.32亿元	59.98亿元	-66.12%
基本每股收益	-1.80元	-3.71元	亏损收窄
加权平均净资产收益率	-24.25%	-36.44%	改善12.19个百分点
总资产	1151.76亿元	1216.33亿元	-5.31%
归母净资产	195.10亿元	248.83亿元	-21.59%

2025年金融街仍然亏损，但亏损规模比2024年明显收窄。2024年公司曾因存货跌价、固定资产减值、信用减值、公允价值变动等因素出现大额亏损；2025年仍计提存货跌价损失22.42亿元，同时投资性房地产公允价值变动和其他非流动金融资产变动也对利润形成拖累。换句话说，公司还没有完成资产负债表出清。

好的一面是，公司2025年经营活动现金流仍为正，达到20.32亿元，说明在销售回款、费用控制、项目调度和债务安排上仍有一定自我修复能力。但现金流同比下降66.12%，也提醒我们：金融街的修复不是轻松反弹，而是“减少亏损、降低支出、提高去化、稳定租赁”的组合拳。

五、2026年一季度：归母净利润3.45亿元，同比扭亏

指标	2026年一季度	上年同期	同比变化
营业收入	27.64亿元	25.86亿元	+6.88%
归母净利润	3.45亿元	-3.82亿元	+190.39%
扣非归母净利润	3.16亿元	-3.87亿元	+181.59%
经营活动现金流净额	-4.51亿元	9.54亿元	-147.24%
基本每股收益	0.12元	-0.13元	转正
总资产	1038.94亿元	1151.76亿元	较年初下降9.80%
归母净资产	198.54亿元	195.10亿元	较年初增长1.76%

2026年一季度，金融街实现归母净利润3.45亿元，扣非归母净利润3.16亿元，同比扭亏。公司在一季报中解释，主要原因是本报告期结算的房地产开发项目实现盈利。这个信号是积极的，说明并非所有结转项目都继续亏损，部分项目已经具备正向利润贡献。

但一季度经营现金流为-4.51亿元，且筹资活动现金流净额大幅为负，说明公司仍在偿债和压缩资产规模。单季度扭盈不能直接外推全年，关键要看后续结算项目能否持续盈利、销售去化能否形成回款、存货减值是否继续大额发生，以及债务压力是否进一步缓释。

六、销售与去化：2025年销售签约额约72.5亿元

2025年，金融街实现销售签约额约72.5亿元，销售签约面积约49.8万平方米。其中住宅产品销售签约额66.5亿元、销售面积40.8万平方米；商务产品销售签约额6.0亿元、销售面积9.0万平方米。从区域看，京津冀销售金额约40.22亿元，占比55%；长三角约12.37亿元，占比17%；成渝约7.69亿元，占比11%；大湾区约7.15亿元，占比10%；长江中游约5.10亿元，占比7%。

这些数据说明，公司仍然主要依靠京津冀项目去化。房地产开发业务的修复，本质上要看两个问题：第一，能不能以合理价格卖出去；第二，卖出去后能不能形成正毛利和现金回款。金融街2025年房产开发毛利率为负，说明历史项目成本和市场售价之间仍有压力。未来如果去化改善但仍以低毛利甚至负毛利成交，利润表修复会比较慢。

七、持有物业：核心资产稳定器，但也要看出租率和估值

金融街的持有物业是公司区别于一般房企的重要资产。2025年，公司在北京、上海、天津、重庆等重点城市持有写字楼、商业、公寓/酒店项目。北京金融街中心可出租面积约11.12万平方米，出租率90%；北京金融街购物中心可出租面积约8.84万平方米，出租率88%；北京金融街西单购物中心出租率100%。这些项目提供了稳定租金和品牌价值。

但持有物业也不是完全无风险。写字楼和商业物业会受到办公需求、消费环境、租户结构、租金水平和资本化率变化影响。2025年公司按公允价值计量的投资性房地产产生负向公允价值变动，说明核心资产也会受到市场估值环境影响。持有物业的价值，不只看地段，还要看出租率、租金、运营能力和估值折现率。

八、债务与分红：2025年不分红，资产负债率仍高

金融街2025年度利润分配预案为不派发现金红利、不送红股、不以公积金转增股本。这个决定与公司连续亏损、净资产下降和债务压力有关。对处在修复期的房企来说，保留现金、优先偿债和项目去化，比维持现金分红更重要。

债务方面，公司2025年末资产负债率81.50%，较2024年末77.31%上升。公司债券受托管理报告披露，2025年末总资产1151.76亿元，负债合计938.71亿元，所有者权益213.05亿元。存续公司债中，21金街07余额5亿元，到期日为2026年12月16日，票面利率3.70%。这些债务指标说明，金融街当前的核心任务之一是降低杠杆、保持偿付能力和改善现金流。

九、投资者应重点跟踪的变量

• 开发项目去化：销售签约额、销售回款和结算毛利率，决定公司能否从亏损开发业务中走出来。
• 存货减值：2025年仍计提较大存货跌价损失，后续是否继续大额计提，是利润修复关键。
• 持有物业出租率：核心写字楼和商业项目能否维持出租率和租金，是公司现金流稳定器。
• 资产负债率：2025年末资产负债率超过80%，债务压降和融资滚续能力需要持续跟踪。
• 经营现金流：一季度扭盈但经营现金流转负，后续回款质量比账面利润更重要。
• 国资支持力度：西城国资背景能增强信用基础，但最终仍要靠经营改善和资产出清。

十、风险提示

• 房地产市场下行风险：若住宅和商务地产需求继续疲弱，公司销售去化和结算毛利可能承压。
• 资产减值风险：存货、投资性房地产、固定资产和应收款项仍可能继续计提减值。
• 债务偿付风险：公司资产负债率较高，若融资环境收紧或销售回款不及预期，偿债压力可能上升。
• 租赁市场风险：写字楼和商业租赁需求波动，可能影响持有物业租金和出租率。
• 单季度业绩波动风险：房地产项目结算具有明显阶段性，一季度扭盈不代表全年一定盈利。
• 分红恢复不确定性：公司2025年不分红，未来能否恢复分红取决于持续盈利和现金流改善。

十一、主要资料来源

• 金融街：2025年年度报告
• 金融街：2025年年度报告摘要
• 金融街：2026年第一季度报告
• 金融街：公司债券2025年度受托管理事务报告
• 金融街：关于2024年计提资产减值损失和信用减值损失的公告
• 新浪财经：金融街公告列表

档案结论：金融街的长期价值来自西城区国资背景、北京核心商务地产和持有物业现金流，但当前最大变量是开发业务出清和债务修复。2025年亏损仍大，说明存货减值和房地产下行压力尚未完全释放；2026年一季度扭亏，是积极信号，但仍需更多季度验证。后续若公司能持续实现项目正毛利结算、减少减值、稳定持有物业出租率、降低资产负债率并保持经营现金流为正，金融街才可能从“减亏修复”进入“资产质量重估”阶段。