南京公用（000421）深度研究：南京国资公用事业平台、燃气底盘与房产结转弹性

事实边界：本文经营和财务数据主要来自南京公用发展股份有限公司2025年年度报告、2025年年度报告摘要、2026年第一季度报告、2026年半年度业绩预告、2025年年度分红派息实施公告、引入战略投资者暨权益变动公告及公司官网资料。涉及“燃气底盘”“房产结转弹性”“新能源转型”等判断，属于本站基于公开资料作出的分析，不代表公司承诺，也不构成投资建议。

一、南京公用基本信息

项目	内容
股票代码	000421
股票简称	南京公用
曾用名称/简称	南京中北等
公司全称	南京公用发展股份有限公司
上市交易所	深圳证券交易所
上市日期	1996年8月6日
注册地址/办公地址	南京市建邺区白龙江东街8号新城科技园科技创新综合体A4号楼
公司网址	www.njpud.com
董事会秘书	徐宁
信息披露邮箱	[email protected]
主营业务	能源、房地产、客运交通，以及新能源、汽车服务、旅游服务等多元业务
核心子业务	南京港华燃气、中北地产、出租车和旅游客运、新能源充换电及虚拟电厂

南京公用的历史可以追溯到南京本地交通和公用事业资产。公司1996年上市，早期以出租汽车和长途客运为主，后续业务几次调整，2014年通过重大资产重组置入南京港华等燃气产业，2016年由“南京中北”更名为“南京公用”，产业定位更明显转向城市公用事业和综合运营。

今天的南京公用，不是名字听起来那么单一。它一边是南京主城区重要管道燃气经营单位，一边还有中北地产品牌和房地产项目结转，一边保留出租车、客运、旅游、汽车服务等传统城市交通服务，同时又在推进光储充换、虚拟电厂、退役锂电池综合利用等新能源业务。它更像一个南京城市运营资产组合。

二、股权结构：南京公用控股集团控股，南京创投集团成为战略股东

南京公用控股股东为南京公用控股（集团）有限公司，最终实际控制人为南京市人民政府国有资产监督管理委员会。2025年，公司通过协议转让方式引入南京市创新投资集团有限责任公司作为持股5%以上战略投资者，但控股股东和实际控制人未发生变化。

股东/控制主体	持股或控制情况	分析含义
南京公用控股（集团）有限公司	协议转让后直接持股266,859,647股，占总股本46.46%	公司控股股东，市城建集团全资控股
南京公共交通（集团）有限公司	公用控股全资子公司，持股688,195股，占0.12%	与公用控股构成一致行动关系
公用控股及一致行动人合计	约267,547,842股，占46.58%	控股地位稳定
南京市创新投资集团有限责任公司	2025年12月完成受让43,731,000股，占7.61%	新引入战略投资者，未来可在项目投资和产业并购方面协同
南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司	通过100%控股公用控股间接控制上市公司	南京城建国资平台
南京市国资委	最终实际控制人	地方国资管理机构，控制多家南京市属上市平台

2025年11月，公司公告公用控股及一致行动人市城建集团拟以6.86元/股，通过非公开协议转让方式向南京创投集团转让43,731,000股，占总股本7.61%，交易总价约2.9999亿元。2025年12月25日，股份过户登记完成，南京创投集团成为南京公用持股5%以上股东。

这笔交易的意义不在控制权变化，而在股权结构和产业资源优化。南京创投集团聚焦南京市产业投资和基金运作，成为重要股东后，可能在项目投资、产业并购、新能源资产孵化等方面与上市公司形成协同。但这类协同需要公告和业绩验证，不能提前等同于利润增长。

三、业务结构：房产和燃气占收入大头，利润波动来自房产结转

2025年，南京公用营业收入69.81亿元，其中房产开发收入32.22亿元，占比46.16%；燃气销售收入27.03亿元，占比38.72%；燃气工程收入3.62亿元，占比5.19%；汽车营运、旅游服务、新能源业务、汽车销售和其他业务构成剩余部分。

业务板块	2025年收入	收入占比	毛利率	同比变化	分析重点
房产开发	32.22亿元	46.16%	11.92%	收入+32.57%	项目交付排期决定短期收入和利润弹性
燃气销售	27.03亿元	38.72%	12.59%	收入-8.67%	公用事业底盘，销量和价差是关键
燃气工程	3.62亿元	5.19%	64.55%	收入-1.22%	毛利率高，但规模小于燃气销售
汽车营运	1.60亿元	2.29%	-34.22%	收入-15.38%	出租车和客运业务承压
旅游服务	0.92亿元	1.32%	2.02%	收入-11.86%	差旅和旅游服务，利润率薄
新能源业务	0.43亿元	0.61%	-4.33%	收入基本持平	战略转型方向，当前规模小且仍亏损
其他	3.81亿元	5.46%	36.61%	收入-11.62%	多元补充业务

这张收入表很直白：南京公用2025年的收入增长主要靠房产开发结转，而不是燃气销售增长。燃气销售收入反而下降8.67%，主要系南京港华本期燃气销售量及平均销售单价较上年同期减少。公司短期利润的弹性来自房产结转，长期稳定性则更多看燃气、公用事业和新能源转型。

所以研究南京公用，千万别把它简单归类为“燃气股”或“地产股”。它是两种属性的叠加：燃气提供公用事业估值锚，房产开发带来业绩波动，新能源业务提供转型叙事。

四、2025年财务表现：利润小幅增长，现金流明显改善

2025年，南京公用实现营业收入69.81亿元，同比增长6.27%；归属于上市公司股东的净利润4808.03万元，同比增长4.70%；扣非归母净利润3994.89万元，同比下降17.20%；经营活动现金流净额12.03亿元，同比增长98.77%。

指标	2025年	2024年	同比变化
营业收入	69.81亿元	65.69亿元	+6.27%
归母净利润	4808.03万元	4592.26万元	+4.70%
扣非归母净利润	3994.89万元	4824.85万元	-17.20%
经营活动现金流净额	12.03亿元	6.05亿元	+98.77%
基本每股收益	0.0836元	0.0795元	+5.16%
加权平均ROE	1.76%	1.69%	+0.07个百分点
总资产	100.84亿元	144.14亿元	-30.04%
归母净资产	27.41亿元	27.16亿元	+0.91%

南京公用2025年最好的指标不是净利润，而是经营现金流。12.03亿元经营现金流对比4808万元归母净利润，说明房地产交付、预收回款、燃气经营和项目周转对现金流形成较强支撑。

但扣非净利润下降17.20%，也说明主业盈利质量并没有同步大幅改善。公司2025年第四季度归母净利润为-6782.08万元，季度波动较大，反映房地产结转、减值、费用和项目排期对利润表影响明显。

五、燃气业务：稳定底盘，但2025年销量和均价下滑

燃气销售是南京公用最具公用事业属性的业务。2025年燃气销售收入27.03亿元，同比下降8.67%；营业成本23.63亿元，同比下降9.96%；毛利率12.59%，同比提升1.25个百分点。2025年燃气销售量78,301万立方米，同比下降5.95%。

燃气业务的优点是需求刚性较强、区域经营属性明确、现金流相对稳定；缺点是利润率受上游气源成本、居民和工商业用气价格、气量增长、管网安全改造和监管定价影响。2025年收入下降，说明燃气业务并不是高速增长项。

南京公用年报也提到，2025年是全国城镇燃气管道老化更新改造的收官之年，行业重心从规模扩张转向安全建设、老旧管网改造、智能燃气表普及和安全治理。对南京公用来说，燃气业务的核心不在“爆发”，而在安全、保供、价差和稳定现金流。

六、房产开发：短期利润弹性的来源，也是最大波动源

2025年，房产开发收入32.22亿元，同比增长32.57%，毛利率11.92%，同比提升2.54个百分点。公司解释收入增长主要系房产项目楼盘交付确认收入，交付体量较上期增加。

房产开发对南京公用利润表影响非常大。2025年房产开发收入占比46.16%，超过燃气销售。2026年一季度和半年度业绩预告的高增长，也主要来自房地产开发项目交付排期不同、整体交付数量增加，以及本期结算项目毛利率高于上年同期。

但房地产结转有天然周期性。年报披露，2025年房地产开发销售量19,005.30平方米，同比下降51.96%；库存量14,225.03平方米，同比下降57.14%，主要系房产项目尾盘陆续销售，本期无新增房产项目，库存减少。换句话说，当前利润改善更多来自既有项目交付结转，而不是新增土储扩张。

七、客运交通：出租车新能源化高，但行业仍承压

2025年，公司汽车营运收入1.60亿元，同比下降15.38%，毛利率-34.22%。公司解释，主要系市场持续低迷、客运规模下降、客运量和出租车承包金减少。

积极的一面是，公司出租车新能源化率很高。截至2025年12月底，公司在运巡游出租车1780辆，其中新能源出租车1738辆，占比97.64%。新能源化可以降低车辆运营成本，也能为公司充电网络提供基础负荷，形成内部协同。

但出租车行业本身受网约车、出行习惯变化和客流结构影响，传统巡游出租车经营压力仍大。公司参与“巡网融合”试点，是试图在传统巡游出租车和网约化服务之间寻找新平衡。短期看，客运交通更像转型和协同业务，而不是主要利润增长点。

八、新能源业务：方向正确，但规模和盈利仍在早期

2023年，南京公用成立南京新能源产业集团，开始系统推进新能源业务。公司官网显示，其新能源布局包括充换电站、分布式光伏、新型储能、退役锂电池综合利用等，并致力于成为城市级智慧新能源系统解决方案服务商。

2025年，公司新能源业务收入4265.94万元，同比基本持平，毛利率-4.33%。这说明新能源业务在战略方向上重要，但目前仍处在投入和培育阶段，对公司当期收入和利润贡献有限。

值得关注的是，公司已打造10余座综合能源示范站，雨花东路“光储充换+”示范站获评南京市优质应用场景，江心洲五桥停保场成为公交场景源网荷储一体化微电网示范站，和平路示范站成为南京市规模最大超充站。2025年，公司还获得售电业务资质、虚拟电厂需求响应及电力交易资质，新能源集团虚拟电厂获批江苏省首批次虚拟电厂建设重点项目，并成立南京能网云创新能源科技有限公司。

这些动作很像“从充电站运营商向城市能源运营商升级”的路径。未来能否成为新增长点，要看充电规模、公交和出租车基础负荷、虚拟电厂交易收益、储能利用率、退役电池项目落地和资本开支回报。

九、2026年一季度：房产结转拉动利润大幅增长

2026年一季度，南京公用实现营业收入25.41亿元，同比增长24.40%；归母净利润7238.72万元，同比增长119.93%；扣非归母净利润7159.81万元，同比增长116.56%；经营活动现金流净额1.73亿元，同比下降77.13%。

指标	2026年一季度	上年同期	同比变化
营业收入	25.41亿元	20.43亿元	+24.40%
归母净利润	7238.72万元	3291.43万元	+119.93%
扣非归母净利润	7159.81万元	3306.22万元	+116.56%
经营活动现金流净额	1.73亿元	7.58亿元	-77.13%
基本每股收益	0.1260元	0.0571元	+120.67%
总资产	88.53亿元	较2025年末-12.21%	资产规模下降

一季报对利润增长的解释很明确：本期确认的房产项目收入较上年同期增加，营业收入、营业成本、营业利润、利润总额和净利润均随之增加。少数股东损益也同比大增457.42%，说明相关项目并非全部归属于母公司股东。

经营现金流同比下降77.13%，需要放在房地产项目回款、交付和结算节奏中理解。2025年全年现金流很好，2026年一季度利润好但现金流下降，说明房产结转和现金回款时点并不完全一致。

十、2026年半年度预告：高增长仍主要来自房产

2026年7月14日，公司披露半年度业绩预告，预计2026年上半年归母净利润7500万元至9500万元，同比增长139.75%至203.68%；预计扣非归母净利润7200万元至9300万元，同比增长155.34%至229.82%；预计基本每股收益0.1306元至0.1654元。

项目	2026年上半年预计	上年同期	同比变化
归母净利润	7500万元至9500万元	3128.30万元	+139.75%至+203.68%
扣非归母净利润	7200万元至9300万元	2819.76万元	+155.34%至+229.82%
基本每股收益	0.1306元至0.1654元	0.0543元	明显提升

公司解释，业绩增长主要来自两方面：一是房地产开发项目交付排期不同，整体房屋交付数量较上年同期增加；二是受项目位置及客户群体因素影响，本期结算项目整体毛利率水平高于上年同期，进一步增厚经营利润。

这份预告很积极，但也再次说明南京公用短期利润的核心变量仍是房产结转。投资者如果把它当成燃气业务突然爆发，就会读错。更准确的判断是：2026上半年公司业绩明显改善，但改善来源具有项目制和周期性，后续要看房产项目储备以及燃气、新能源能否接上。

十一、分红：2025年10派0.6元，现金分红约3446万元

南京公用2025年度利润分配方案为：以总股本574,415,734股为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.60元（含税），合计分配现金股利34,464,944.04元，不送红股，不以资本公积金转增股本。

根据2026年6月3日分红派息实施公告，本次利润分配股权登记日为2026年6月9日，除权除息日为2026年6月10日，现金红利发放日为2026年6月10日。

以2025年归母净利润4808.03万元计算，现金分红占比约71.68%，分红力度不低。考虑到公司2025年经营现金流12.03亿元，分红现金压力不大。但长期分红稳定性仍取决于燃气现金流、房产项目结转和新能源投入节奏。

十二、投资者应重点跟踪的变量

• 房地产结转节奏：2026年一季度和半年度预告增长主要来自房产项目交付，后续项目储备和结算毛利率非常关键。
• 燃气销量和价差：2025年燃气销售量下降5.95%，燃气业务能否恢复增长决定公用事业底盘。
• 燃气工程毛利：燃气工程毛利率高达64.55%，但规模有限，订单持续性需要跟踪。
• 新能源业务规模：新能源业务收入占比仅0.61%，当前仍亏损，未来要看充电规模、虚拟电厂和售电业务兑现。
• 出租车巡网融合：新能源出租车占比高，但汽车营运毛利率为负，巡网融合能否改善承包金和利用率需观察。
• 南京创投协同：战略投资者持股7.61%，后续是否带来项目投资、产业并购和资本运作协同值得跟踪。
• 经营现金流：2025年现金流强，2026年一季度同比下降，房产回款和燃气现金流要持续核验。
• 资产减值和尾盘风险：房地产项目尾盘销售、存货去化和减值准备可能影响利润波动。

十三、风险提示

• 房地产结转不可持续风险：短期业绩改善主要来自项目交付排期，若后续可结转项目减少，利润可能回落。
• 燃气业务增长放缓风险：燃气销售量和均价下降会影响能源业务收入和毛利。
• 燃气安全和管网改造风险：老旧管网改造、安全监管和智能化升级可能增加资本开支和运营成本。
• 客运交通亏损风险：巡游出租车和旅游客运受网约车、出行习惯和市场需求影响，汽车营运毛利率为负。
• 新能源投入回报风险：充换电、储能、虚拟电厂和退役锂电池综合利用仍处培育阶段，可能短期拖累利润。
• 少数股东损益分流风险：部分房产项目利润归属少数股东，上市公司归母净利润不等于项目全部净利润。
• 地方政策和监管风险：燃气价格、出租车管理、房地产政策和新能源电力交易规则变化均可能影响经营。

十四、主要资料来源

• 南京公用：2025年年度报告
• 南京公用：2025年年度报告摘要
• 南京公用：2026年第一季度报告
• 南京公用：2026年半年度业绩预告
• 南京公用：2025年年度分红派息实施公告
• 南京公用：关于控股股东及其一致行动人协议转让公司部分股份引入战略投资者暨权益变动的提示性公告
• 南京公用：简式权益变动报告书（市创投集团）
• 南京公用官网：公司简介
• 南京公用官网：企业年志
• 搜狐证券：南京公用主营收入构成
• 新浪财经：南京公用财务附注及主营构成
• 中财网：南京公用业绩预告

结论回看：南京公用（000421）的研究重点，是把稳定底盘和周期弹性拆开。燃气销售和燃气工程给公司提供城市公用事业属性，但2025年燃气销售收入和销量均下降；房产开发贡献了2025年最大收入来源，并推动2026年一季度和半年度预告利润大幅增长，但这种增长与项目交付排期密切相关。新能源业务是未来方向，目前规模小、毛利仍为负。引入南京创投集团后，资本运作和产业协同空间增加。总体看，南京公用更适合作为“南京国资城市运营平台 + 燃气底盘 + 房产结转弹性 + 新能源转型期权”来持续跟踪。